万科北京区域首席执行官毛大庆近日在万科松花湖度假区开幕式记者见面会上表示，人口红利拐点、城镇化降速以及总库存难解决是中国房地产无法避免的三大问题，未来房企将淡出大开发模式。

    对于人口红利，毛大庆表示，作为支撑房地产的绝对刚需，中国20-29岁婚龄人口数量快速下降，15岁至64岁的劳动生产力人口数量也现下滑，这就意味着已出现人口红利拐点。

    “此前支撑房地产市场飞速发展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撑，但现阶段我们面临的是，64年到70年代改善性需求的提前释放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，购买力进一步削弱。”毛大庆说，下一个可能的“高峰”只能等到1985-1991年的人群达到财富高峰时再释放，但这样的需求远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。

    城镇化速度下降。毛大庆表示，虽然中国的城镇化率仅刚刚超过53%，但农村的剩余人口数量其实并不多了。所以城镇化将解决的，将是已进城的这一类人，其带来的购房需求大致在1-2亿人左右。

     此外，毛大庆指出，中国楼市面临巨大的社会总库存消化，这是中国房地产发展面临的最大障碍。

     一方面，中国人的房子的户均套数已经1.03套，这意味着从总体来看，房屋总数已经足够，但目前我国城市间不平衡，北京人均套数仅为0.8到0.9，但很多城市超过1，将已批未建住房计算的话，部分地区高达1.5-1.6。

     另一方面，从国土部数据来看，现阶段地方已批但还未卖给开发商的土地指标，与开发商仍未开工的土地合计，已足够现在数年正常库存，仅以现在的土地出让速度，光卖地还足够卖两年。

    毛大庆认为，在房地产市场态势转变后，房企将逐步淡出之前的大开发模式，一方面加快去库存回笼资金速度，另一方面，转型寻求自身出路。