近日，人民银行再度宣布降息。与此同时，北京市住房公积金存贷款利率也下调了0．25个百分点……对于房地产商和购房者来说，这些政策有利于降低融资成本，缓解按揭压力。

??分析人士指出，即使政策利好叠加，对于库存量很高的一些城市而言，“微刺激”政策所带来的提振效应有限，就市场整体而言，降息作用不大，未来楼市难言乐观。

??政策不断松绑，调控趋于活跃

??央行日前宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0．4个百分点至5．6％，一年期存款基准利率下调0．25个百分点至2．75％，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1．1倍调整为1．2倍。

??受央行降息影响，北京市公积金管理中心日前宣布将北京住房公积金存贷款利率下调0．25个百分点，下调后5年期以下的贷款利率为3．75％，5年期以上贷款利率为4．25％。而此前，许多城市放松了公积金管制，长春、南京、福州、贵阳、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

??“央行降息虽然是针对经济基本面的微调，但它直接给房地产行业带来了政策利好。”中国房地产协会副会长陈国强说，此前的房贷政策更多取决于商业银行对自身风险的判断，在执行和落实方面，地方政府主导的公积金政策将好于9月30日的房贷政策。

??国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群认为，“后9·30”时期，金融政策与政府调控相互结合发挥作用，10月开始一些地方楼市回暖，一二线城市由预期抑制的居住性买房需求得到释放。

??中介机构造势，二手交易回暖

??根据北京市住建委公布数据统计，11月第三周北京市二手住宅网签2776套，环比上周上涨53．6％，新增二手住宅2689套，环比上周上涨69．8％。伟业我爱我家研究院的数据显示，11月中上旬北京二手住宅成交均价为29374元每平方米，比10月房价回落2．04％，与去年11月同期的房价相比回落4．63％。

??据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，北京当天的业主到店咨询量比上周增长140％，客户到店咨询量，比上周增长了95％。

??新浪网二手房分析师韦雨舟认为，按揭成本的大幅度下降会改变购房者心理预期，刺激其加快入市，因此短期内对二手住宅市场刺激作用更加明显；而对于业主，由于购房者加紧入市，成交量或上涨，因而“坐地涨价”的可能性增加。

??“贷款100万，20年，等额本息，月供少234，总利息省4万多，今年不买房，一年又白忙。”借央行降息，不少二手房中介机构已经开始了新一轮造势。27日下午，位于朝阳区双营路的一家中介机构中就涌进不少前来咨询“新政”的看房者。

??“对于想买房的人来说，这两个月来先后出台的政策都是好消息，我也在观望，年底之前肯定会出手。”北京市民孙女士留意二手房已经有近一年时间，她告诉记者，这段时间能感觉刚需二手房很好卖，有时看上了一套房源，到周末想看房时被告知已卖出。

??楼价相对高位，购房理性慎重

??鉴于国际油价连续下跌，对中国经济持续利好，加之中央和地方不断释放“量化宽松”的信号，分析人士认为，从市场层面来看，楼市平均价格处于相对高位，而股市平均价格处于相对低位，因而楼市上涨预期可能会逊于股市上涨。

??虽然多数一线城市中介分析机构认为，到明年春节前大批优质房源会释放，成交量将持续回升、成交价格企稳复苏，甚至出现小幅度上涨的可能。但在市场人士看来，降息等“微刺激”对楼市的作用还有待观察。

??北京市房地产协会会长陈志认为，作为非对称降息，央行的此次政策会带来预期性的微刺激，但市场短期内尚未显示其影响，就预期而言，降息作用有限，未来楼市难言乐观。

??“当前国内房地产市场整体上供需较为平衡，部分地区甚至出现供给过剩；加之经济下行的压力，一些房企的未来投资热情减弱，开始将投资转向其他行业和海外市场。”陈志说。

??陈国强认为，楼市的回暖效果取决于各地的供需状况、市场环境以及当地的居民购买力等因素，在当前降息等政策背景下，未来全国楼市将呈现出调整企稳态势，但因城市各异，不同城市走出低迷行情的时间也有较为明显的差异。

??专家指出，基于房价居高不下，当前购房者更加理性慎重。“在下降周期内，购房者出于成本考虑多持观望态度。”陈志说。