今天，国家统计局发布了10月份的70个大中城市住宅销售价格的变动情况。和上个月相比，我们看到新建商品房住宅价格的是下降的城市有69个，持平的城市只有1个。同比来看，价格下降的城市是67个，上涨的3个。那么，这组数据到底折射出楼市哪些新的变化?我们如何看待这些新的变化?根据这些数字，我们如何来判断未来的房地产市场?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

　　数据折射楼市哪些新动向?稳定住房消费多地新政试水，楼市走势再度惹人关注，买房是否考虑出手?

　　马光远：9月的房贷新政对整个房地产市场的预期改变非常明显

　　(《央视财经评论》评论员)

　　从9月份到10月份，一个最大的变化就是9月30号人民银行的房贷新政，房贷新政对整个房地产市场来讲，预期的改变非常明显。我们看一线城市二手房，4个城市全部止跌，上个月，70个大中城市全部下跌，现在只有64个下跌，两个上涨，一个是北京，一个是杭州。第二个是4个一线城市全部已经停跌，这说明政策本身的效应已经传导到市场上面了。大家认为最起码一线城市、热点城市，现在可以出手买房子，可能对很多人来讲，我们从销量上也能看出来。

　　我觉得9月份跟10月份的这种变化，让我们看到了，市场本身对政策的敏感，但同时也看到，除了一线城市之外，剩下的绝大多数的城市仍然没有止跌，而且我们看到同比，10月份跟9月份比，那是下跌的城市大幅度增加，为什么大幅度增加?一方面是因为去年的基数特别高，因为去年到第四季度，房价加速上涨的态势没有结束。我记得当时我举了一个例子说，我发现全国所有的空投都死掉了，所有的空投都转向说，我也看好房地产，我说这可能是一个信号。现在我们看到的整个的同比下跌，可能到11月份更加严重。到12月份，我预计可能所有的城市，比如说70个城市，你从同比来看，都是全部下跌的，但是这并不意味着这个市场没有变化。

　　刘戈：现在政策对于楼市的影响已经不那么明显

　　(《央视财经评论》评论员)

　　对于二手房，大家往往把它当成一个先行指标，这么一点点上涨到底是一个什么信号?我觉得很难通过这样一个指标来判断。我们再看一下其他更重要的指标，看土地购置，1—9月一直还在跌，但到1—10月份的时候，往上有一个拐点，同比上涨了1.2%，所以对于开发商来说，又有更多的开发商投入到土地市场里面，可能也是一个信号，对他们来说，觉得今后这买卖还能够做下去，所以对于整个市场的信心来说的话，可能又产生了一点点变化。

　　现在的分化非常大，现在在北上广深这几个城市，可能相对而言对于政策，因为这些城市本来相对就比较坚挺，所以政策对于整个二手房的影响，应该有一定的关系，但是对于全国大部分其他城市来说，这种影响，我现在看不那么明显。

　　马光远：整个房地产市场 现在分化得非常明显

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我觉得这个市场的变化首先是量的变化，而且量的变化从一线城市、热点城市来看，非常明显。比如说10月份，北京销量整个是八千一百九十一套，环比暴涨了63%，这个量跟9月份来讲非常明显，明显的关键是什么?就是这个政策变化了，但是刘老师刚才讲，大量的城市从政策本身还看不出它的变化，说明什么?说明我们整个房地产市场，至少我们现在来讲分化得非常明显。

　　事实上，中国的房地产市场不是铁板一块，全国没有一个市场叫中国房地产市场，应该说每个城市都不同，一线城市本身去看库存其实价值并不大，为什么?因为一旦大家预期改变以后，需求在，大量的需求。永远是需大于供，而不是供大于求，但是剩下的大量的城市是什么?是现在供大于求。我们看到无论是总的数字，还有不断增加的数字来讲，房地产投资增速在下降，但是毕竟它还有12.4%，这12.4%，而且我们的总共也是7.8%，10月份，就是总共完成比去年增长了7.8%，最后都会形成库存，所以对大量的城市来讲，未来消化库存仍然是主要。千万不要说，一看到一个量的变化就以为又要冲上天上去了，我认为这是不现实的，因为毕竟大量的库存在那地方放着，我们有时候算有些库存，真的非常吓人。

　　马光远：政策的信号必须明确 千万不要误导市场

　　(《央视财经评论》评论员)

　　无论从中央还是到地方，事实上，政策体现出的信号是什么?就是房地产很重要，房地产本身如果说处在一个暴涨暴跌这么一个状态的话，肯定无论对房地产自身还是对经济肯定是不利的。我觉得这种信号必须给它明确，就是说你千万不要误导市场，让市场觉得说，你看现在的政策又让我要回到以前的状态。我觉得目前整个房地产，用现在最时髦的说法，就是进入了一个新的常态。这个新的常态，比如说从投资来讲，我们现在说以前的投资增速都在20%多，现在回到百分之十几，其实非常正常，包括销量，包括这种价格的涨跌。比如说以前只有上涨没有下降，价格一旦下降，大家感觉到不正常，未来价格的涨跌会成为一个非常正常的事儿。

　　我觉得国务院提出的稳定住房消费，里边重点两个字是消费，也就是说让住房回到什么?第一回到居住状态，第二，未来的整个市场对于开发商、对于地方政府来讲都要正确判断，正确判断是什么?第一，你一定要搞清楚供求关系，如果这个地方的住房供应过大，一定要想办法消化库存，价格的调整是消化库存最好的办法;第二，一定要意识到未来整个房地产市场像过去十年一样，那样大涨几乎没有可能，所以我们会看到一个完全分化的中国房地产市场。第一，大的城市可能仍然需求比较旺盛，但是大量的城市未来十年，跟过去十年完全不同;第二我们的政策层面也在转向，从以前比如说，可能在消费层面着力不多，到现在主要转向消费。也就是说，主要满足你的居住需求，那么这样的话，我想我们的整个房地产市场才能够从过去的火热状态转入一个比较正常温度。我认为现在的市场真的很正常，涨涨跌跌，让大家回归，我不再去投资房子，投资房子不一定能赚钱。

　　刘戈：在新常态下 更多的是改善型的需求

　　(《央视财经评论》评论员)

　　按老马的说法，进入到一个新的常态，进入到新的常态这种需求是什么?更多的是改善型的需求。也就是说，原来我可能住着一个60平米的房子，现在我想住90平米的房子。那原来90平米的房子，现在生孩子，又少了一间房子，我能不能再加一些钱，把原来的这个卖掉，再换一个新的，那么这和原来为了投资、为了增值的需求，发生了一个大的变化，这样才真正的能够实现良性的新常态。

　　马光远：现在是在热点城市买房的时机

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　我觉得正确的判断市场，就是每个人现在应该完成从市场变化到心理变化的这么一个转化。现在很多人的心理没有转化过来，认为一旦政策出来，房地产市场又会起来，又会大热，我觉得这种状况不会出现。每一个人购房不同的目的，选择不同，比如说，你现在要在一些大城市、热点城市买居住的房子，我觉得现在时机还可以。但是说你要投资，比如说你到大量的三、四线城市去进行投资，这可能不是最好的投资。这个市场本身现在已经很正常了，那么意味着什么?意味着你的思维，你对房地产的看法也应该回归正常。