24日，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70城市时隔三年再次出现全面环比下跌，其中，新建商品住房，价格下降的城市69个，1个持平，二手住宅则70个大中城市全部下降。

 

    对此，业内人士表示，9月房价在市场波动下依然惯性下调，房地产市场以本轮深度调整基本宣告黄金十年的结束。在多轮政策利好叠加效应下，楼市成交量有可能在4季度出现触底迹象。但价格从目前来看，起码到2015年一季度才出现明显的企稳。

 

    首次出现价格全面下调

 

新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住房方面，与上月相比，70个大中城市价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

 

同比方面，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有58个，10个上涨，最高涨幅为4.9%，最低为下降7.9%。二手房与去年同月相比，价格下降的城市有52个，上涨的城市有17个，最高涨幅为4.3%，最低为下降10.4%。

 

中原地产市场研究部总监张大伟认为，总体来看，房价环比继续下跌，房价同比首次“下拐”，“这是最近3年来的首次出现的全面下跌，也首次出现了环比全面下调，只有一个城市持平，其他全面下跌的历史记录。”

 

中原地产市场研究部统计整理数据显示，70城市新建商品房住宅平均环比下调1.03%，同比三年来首次出现全面下调，特别跌幅达到了1.2%，二手房环比跌幅0.97%，同比跌幅也达到了1.28%。

 

张大伟表示，随着9月的惯性下调，房价首次出现同比全面下跌，房价回归一年前。在房地产市场整体告别绝对短缺后，房地产市场以本轮深度调整基本宣告黄金十年的结束，楼市进入白银时代，且本轮市场调整周期将延续至2015年初。

 

    利好政策相继出台

 

2014年三季度，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓。在此背景下，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。

 

7月11日，住建部部长陈政高召开全国住房城乡建设工作座谈会时提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。这意味着从中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。

 

在此定调下，继二季度个别城市放开限购后，三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。同时限购放松力度也逐渐加大，武汉、宁波、青岛等城市在经历第一轮定向放松限购政策后，于8月、9月宣布全面放松限购，至9月末共计29个城市官方正式宣布全面取消限购。截至目前，47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚5市仍在坚守。

 

但值得注意的是，限购松绑并未带来较大的市场回暖。地方便又再次陆续调整公积金，进行税费补贴等，开启第二轮救市。以青岛宁波为例，在全面放松限购后，9月23日，青岛市相关部门再次发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》指出，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。宁波方面则是于10月8日出台支持大学生购房新政，根据《意见》，2014年9月20日至2015年9月19日期间，在宁波就业的毕业10年以内的普通高校毕业生，首次购买90平方米以下普通住房，可获得房价总额1%的购房补贴；首次购买90平方米以上、140平方米以下的普通住房，可获得房价总额0.75%的购房补贴。

 

而在地方救市的同时，中央也进一步出台多项利好政策。9月30日，央行发布楼市新政，要求金融机构对拥有一套住房并结清贷款的家庭，如再次申请购房贷款，可按首套房贷款政策执行。此外，央行还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。10月中旬，住建部等部委发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，强调适当提高贷款额度，推进异地贷款，并将申贷条件放宽至足额缴存6个月以上，而曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

 

    多地成交回暖明显

 

据中原地产研究中心统计数据显示，上周国内54个城市楼市合计签约53790套，该数据已经连续三周上涨，环比上涨8%。10月12日—18日期间，北上广深这四个一线城市楼市成交均回暖，北京成交面积环比涨幅最大，达到134%，而涨幅最小的广州也超过50%。20个主要一二线城市住宅累计成交面积环比回升45%，绝大多数城市成交上涨，仅一个城市下降。

 

上海易居研究院监测数据也同样显示回暖明显。《10月份典型城市新建商品住宅成交预报》显示，10月1日-20日，重点监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。楼市成交反弹力度较大。20个城市中，有15个城市出现了成交环比上升，其中，莆田成交量的环比增幅最大，约255%，长沙涨幅达超过70%，南京涨幅也达到50%。

 

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“央四条”出台后，市场情绪略有好转，本轮房地产市场降温，最冷的时点、最恐惧的时点，很可能已经过去。他认为，对一线城市和少数二线城市来说，楼市最困难的时候已过去，四季度和明年市场将见底复苏，进入上升通道；三四线城市库存积压仍较为严重，探底的过程会更长一些。

 

“四季度市场有望企稳逐渐复苏。”张大伟说，10月份市场成交出现了大幅上涨，但因为库存积压，以及后续信贷额度依然难以放大。整体4季度依然会是量增价稳的市场形态。11月房价有望企稳。

 

张大伟认为，中国房地产出现跷跷板形态，房价与需求将成为跷跷板两端，价格下调需求就有望增加。在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。预计随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善型需求将逐步入市，带动成交回升。“但是，由于库存积压去化区间较长，同时信贷供给量难以超越2012年，因此，市场热度好转下，价格仍难以快速上涨。”