购房者麻木面对政府救市 房企继续大幅降价走量
2014-08-18    作者:记者 王 峥    来源:证券日报
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    摘要:截至目前,除北京、上海、广州、深圳等9个城市外,在此前执行过限购政策的46个城市中,已经有37个放松了限购。不少业内人士均表示,除上述4个一线城市外,预计其它城市年内都将对限购进行调整。深圳官方则已经明确表示,将继续严格执行限购政策。实际上,在越来越多城市松绑限购的情况下,各地楼市整体表现确实较此前有所回升,但增幅并不明显,且各地差异较大。

  自6月底呼和浩特宣布取消限购后,一个月多的时间里,相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。

  不过,对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,市场反应却并不积极。同时,开发商对于政府本次救市的力度与效果也心存质疑,不少房企在松绑限购的三、四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略,宁可不赚钱甚至小亏一点,也要尽量多收回一些此前在三、四线城市投入的资金。

  而在中原地产调研的13个典型城市中,限购放开对各地7月份成交量有实际帮助的仅有5个城市,其余8个城市的真实成交量不仅没有回升,甚至出现下降。同时,根据限购放开前后十大标杆房企的每周成交面积及新开盘销售率,可以看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的,反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。

  此外,恒银基金相关负责人指出,即使放开限购不能达到地方政府的预期效果,市场也不要期望更大力度的救市政策出现,毕竟在目前的情况下,政府方面只能采取一些中力度的政策减缓房地产市场下行的步伐。而且在政策的考量范围内,政府还要紧盯通货膨胀。一旦政策力度过大,通货膨胀快速上升,政策的可腾挪空间将会被堵死,这对整个的经济系统伤害会更大。

  仅剩9城市限购

  截至目前,除北京、上海、广州、深圳等9个城市外,在此前执行过限购政策的46个城市中,已经有37个放松了限购。不少业内人士均表示,除上述4个一线城市外,预计其它城市年内都将对限购进行调整。深圳官方则已经明确表示,将继续严格执行限购政策。

  8月15日晚,哈尔滨市住房保障和房产管理局发布通知称,自8月16日起,在哈尔滨购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时,购房人无须提供住房情况证明。这也意味着购房者在哈尔滨买房将不再受到套数限制。

  据悉,2011年2月18日,哈尔滨市出台《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》,规定在哈尔滨拥有两套住房的家庭不能再在该市购买住宅。

  哈尔滨市住房保障和房产管理局官网数据显示,2013年全市商品房成交75822套,相比前一年减少13527套,降幅为15%。

  而随着哈尔滨加入到解除限购的城市大军中,仍在执行限购的城市数量也首次降入到个位数。目前,除北上广深外,二、三线城市中只剩下南京、大连等少数几个城市仍在执行限购政策。

  救市效果被指不强

  实际上,在越来越多城市松绑限购的情况下,各地楼市整体表现确实较此前有所回升,但增幅并不明显,且各地差异较大。

  中原监测的40个重点城市,7月份新房成交面积环比增长9%(大部分城市均是在7月份放开了限购),比其之前预测的增幅高2%。增长点来自二线与三、四线城市,均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市,环比平均涨幅达20%,是7月份楼市回升的主力。

  而一线城市作为坚决执行限购的城市,7月份成交量环比下挫近8%,来到年内第二低位。但与此同时,其二手房成交量仍有一成的环比增长。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这显示推盘不足、定价过高限制了一线城市新房的销售表现。

  放松限购后,部分城市市场网签数据大幅反弹,如济南7月份成交量环比骤增1.5倍,成都、杭州也有三成以上增长。不过,张大伟表示,这些表象并不意味着放松限购带来的真实的成交量。

  以成都为例,7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案,若剔除这些高端楼盘影响,7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记,因此,实际增长或更少。

  同时,7月份福州虽然成交量环比大增61%。但这主要来自闽江世纪城和一个保障性项目的集中备案,两个楼盘合计备案900套,占当月全市总成交半数以上。除这两个项目外,其余楼盘月销量仅有几十套。因此7月份福州楼市的环比增长与限购放开没有直接关系。同时,7月份福州全市成交均价从6月份的1.7万/平方米降到1.4万/平方米,楼盘降幅在10%-15%左右,最高达25%,对成交回升也有帮助。此外,济南若剔除前期交易集中登记因素,7月份新盘实际增长约为8%。

  实际上,只有杭州和宁波,在限购正式放松后市场表现良好,成交量较此前有三成增长。但由于限购放松时间不足一个月,其长期效果有待观察。

  张大伟表示,他们调研的13个典型城市中,限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市,其余8个城市的成交量没有回升,甚至还有下降。而在上述5个城市中,限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。

  市场仍处下行通道

  虽然放松限购城市数目急剧扩大,但就目前来说,整体房地产市场仍处于下行通道。

  根据国家统计局发布的2014年1月份-7月份全国房地产开发经营数据显示,2014年1月份-7月份,全国商品房销售面积为5.65亿平方米,同比下降7.6%,销售额为3.6万亿元,同比下降8.2%。其中,住宅销售面积为4.96亿平方米,同比下降9.4%,销售额为2.99万亿元,同比下降10.5%。

  据悉,今年以来商品房销售指标同比持续下降,在6月份降幅短暂收窄后7月份重新扩大,需求仍然较为低迷。东部地区销售面积和销售额继续下降且降幅继续扩大,中、西部地区销售指标增速则进一步回落。

  供应方面,房地产开发投资额同比增速进一步回落,新开工面积降幅持续收窄,东部地区增速回落幅度最大。资金来源方面,整体资金来源增速提高,国内贷款增速提高,自筹资金增速及占比提高,定金及预付款降幅继续扩大。

  对此,中指院的报告指出,放松限购城市的增加,短期内有助于引导市场预期,带动需求释放。在市场预期逐步稳定的前提下,加强金融支持,企业灵活促销,有望带动市场回升。但限购松绑无法从根本上扭转市场供需失衡、库存量加大的局面,未来市场仍将以去库存为主基调。

  一线城市难松绑

  而在二、三线城市纷纷解除限购的同时,一线城市对限购仍没有半点放松的迹象。

  深圳市规划和国土资源委员会近期通过官方微博表示,根据分类调控精神,深圳市将继续实施限购政策,促进房地产市场平稳健康发展。同时,健全房地产市场监管机制,加强市场监测分析,一方面加强预售许可管理,引导开发企业理性定价;另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求,在价格部门备案销售价格,明码标价对外销售。

  不过,有业内人士指出,由于深圳的户籍政策在一线城市中是最为宽松的,因此限购对其实际影响并不大。

  “就像窗户开的和门一样大的时候,门开不开已经不重要了。”张大伟表示。其认为,深圳落户难度在一线城市中最小,基本只要本科毕业,就可以正常落户,与北京、上海相比非常宽松。所以限购政策在深圳造成的影响相比北京、上海要小的多。

  据悉,深圳计划在近几年大力增加户籍人口,户籍人口数量要从2011年年末的259万人增加至2015年的400万人。而2012年年末,深圳的户籍人口为304.94万人,较上一年增加29.59万人。因此,深圳有大量的新增户籍人口可以购买两套住房,其限购政策在不断增加的户籍人口下,影响远不及于其它一线城市。

  张大伟表示,从目前市场情况看,一线城市年内取消限购的可能性非常小。虽然上半年一线城市的成交量下滑了30%,但其上半年的土地出让情况良好,对整体经济的影响不大。不过,一线城市依然会在户籍、工作居住证、税费等方面进行调整,通过释放松绑信号增加楼市活跃度。

 

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