央视财经评论文字稿-房地产进入优胜劣汰行情?
2014-07-16    作者:    来源:央视网
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  日前,万科、恒大、富力等房地产企业先后公布了半年报,与上半年销售不畅、市场低迷的直观感受有所不同的是:万科、恒大、保利、绿地、富力、融创、碧桂园、雅居乐等大型房企上半年业绩呈现了同比上涨的态势。那么,从房企的半年报如何分析当下的房地产市场走向?房地产市场调整,房价下行,为何众多的房企依然在盈利?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

  半年报公布,房企现状如何?下半年房价是何走势?

  马光远:大部分房企难以完成全年任务 楼市的调整态势仍在继续

  (《央视财经评论》评论员)

  事实上我们一直在谈房地产市场的分化问题,事实上最准确的分化就是企业的分化。可以讲极个别的企业表现不错,因为正常情况下,房地产的销售,一般上半年跟下半年表现是不一样的。因为上半年的概念非常多,过完春节以后,大家置业的概念非常多,置业的理由也非常多,但是进入下半年以后,我们一般都会谈金九银十,那么除了金九银十以外,剩下的销售量都不是很好。所以一般情况下,房企一般不会把自己的业绩的完成率放到上半年,也就是说上半年如果完成60%、70%的话,那么下半年的压力就不会太大。如果从这个标志去看,上半年达到60%以上的只有一家企业,就是恒大,那么剩下的企业,万科是完成了50%,当然他的半年也超过了1000亿。

  从这个来讲,如果以60%作为一个标杆,那可以讲99%的企业都没有达到这个目标,而且一季度到二季度,包括未来的三季度、四季度。如果整体业绩逐步下滑,那么意味着下半年他们完成任务的压力非常大。如果按照这么一个规律推算,那如果下半年的表现继续往下走,那就意味着可能到年底以后,可能有极个别的企业才能完成任务。所以这个业绩恰好说明,整个房地产市场调整的态势仍然在继续。

  刘戈:目前就整个市场来说 大小房企之间是冰火两重天

  (《央视财经评论》评论员)

  我们来看一下这些上市公司里,凡是业绩比较好,而且增长比去年更多的,大多是这些品牌知名度比较高的,而且规模比较大的公司。比如说恒大,那么他在半年的时候完成了全年63%的任务;比如说万科,他无论是销商面积,还是销售额都增长了有百分之十几、百分之二十的这样一个额度,所以看起来很好。

  你再看那一些中小企业,其实就是冰火两重天了。像有一些企业在房地产企业里算是中小企业,但就总的体量来说,都是几十亿档的。那么这样的一些企业,有的企业只完成了全年销售的20%、30%,这样的企业也不少。另外,还要注意一点,即使是这样一些大的公司里,他二季度的业绩也不如一季度的好,也就是说他更多的业绩是在一季度产生的,而整体上房价下行的势态是从二季度开始的。从这个来分析,总体来说,大企业总体受的影响不大。而由于市场的影响,市场预期发生的变化,中小企业的变化已经非常明显。

  马光远:目前市场预期在逆转 降价的压力很大

  (《央视财经评论》评论员)

  价格的分化也是房地产市场分化之一,我们现在看到很多房地产企业在全国范围内,那么他的项目,他采取的价格策略是不一样的。比如说对一线城市,一些未来他仍然认为需求比较旺盛的城市,那么他可能采取一些不是很明确的降价策略,比如说通过补贴等等,但市场明确显示供应已经过剩的,降价的力度就非常大。比如说我们现在到一些三线城市去,你会看到六折、七折的项目都已经出现了,而且是很明确的降价。因为不降价的话,根本卖不出去。

  在这种情况下,我们现在看到的,一个是市场预期在逆转,那么逆转下,降价的压力很大。第二个就是个现金流的问题,现金流可能对于今年所有的房地产企业来讲,无论是完成任务的,还是完不成任务的,都是最大的压力。

  刘戈:大部分资金压力较大的房企会考虑以价换量

  (《央视财经评论》评论员)

  今年上半年,无论是万科在北京的一些项目,还是在广州的一些项目,都主动的降价,出现了降价以后日光盘的情况。恒大一直以来也是用这种快出快进的策略,这一直是他的销售战略。所以这两家在所有的房地产企业里面,业绩比较突出,我觉得可能正好就是他们顺势而为的这样一种态势。

  那么其他的企业是不是有此效仿?既然这两家企业已经在随着市场的预期的变化,对价格、对销售策略进行改变,那么其他的企业是不是也会跟风,会不会也会效仿?我看了一下统计数字,47%的房企,他们在上半年的资金、现金的进流量是在降低的,所以这样的话,对于很多那些资金压力比较大的企业来说,他可能也会考虑,就是以价换量的这样一种方式。

  张大伟:下行趋势已经明确 大部分房企难以完成今年的目标任务

  (中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)

  到目前为止,已经有30个企业公布了上半年的销售简报,有16家企业是同比上涨的,有14家企业出现了同比下调。分化比较严重。像包括万科和恒大这种企业,他的同比和环比都出现了上涨,主要的原因是因为大部分销售的项目都是处于,受到调控影响比较小的区域。从降价来说,他们的价格基本上都是相对比较平稳的。特别是以恒大为例,目前从全国的销售来看,包括在六月份他几个项目的销售情况都不错,价格跟市场价格相比,有一定竞争力有关系。

  有14个企业出现了同比下调,但这种同比下调主要原因是,全国市场来看,今年的降价的下行趋势已经较明确,特别是二、三线城市已经出现了明显的调整,所以大部分企业是不太乐观的。从完成任务的情况来看,只有少数几个企业出现了完成超过50%,其他的大部分企业完成率都在30%左右。其实按照正常情况来看,这种完成率基本上可以判断今年的目标达成率都很难能够完成100%的任务了。

  马光远:下半年对于房地产企业来讲 最大的压力就是资金压力

  (《央视财经评论》评论员)

  我认为下半年对整个房地产企业来讲,最大的压力就是资金压力,包括大的企业。我们现在看到比如说前五个月,整个融资的增长下滑得非常厉害,去年全年融资增长是26%,那么到五月份的时候,融资增长没有超过4%。那么我们考虑到去年拿了那么多的地,扩张的非常厉害。比如说去年对2014年的展望,有些企业甚至把他们的增长目标扩展到100%以上。

  再有,下半年,我认为整体的流动性不会宽松,所以绿城为什么转让业绩呢?当然我们看到有些企业业绩增长非常好,有些上半年增长了350%,但是我们来回去研究,为什么增长了350%?原来是股权转让,而不是说你卖房子赚得钱。在这种情况下,无论是大企业、小企业,今年考验房地产的最大的问题,肯定是流动性问题,而且信托马上就要兑付了,这样对于主要依赖信托融资的这些企业来讲,压力将会非常大。

  刘戈:上市房企的融资渠道相对宽 应更关注未上市房企的资金状况

  (《央视财经评论》评论员)

  今年上半年业绩的公报,和2008年上半年有相似的地方,那时基本也是这样的一种状况,就是一些大企业还行,一些中小企业相对而言是下降,或者完成任务的情况不太理想。但它有一个不同,就是从现在来讲,这些房地产的上市公司比2008年要多得多,所以整体上的资金状况,可能大部分的上市房企,短时间内可能没有大的压力。

  从现在来看,基本上他们的资本、资金的构成,总体结构上来说没有大的问题。但那些没有上市的,很多在二三四线城市里,这些房地产公司的资金压力,如果整个信贷政策没有一个大的变化,那么他的压力要比这些上市公司大得多。所以我们不能光看这些上市公司,因为上市公司的融资渠道要宽得多,那些没有上市的公司可能更需要关注,他们的资金状况是什么样的。

  如果房子的价格还横在现在这样的一个高位上,那么很多人可能是觉得,我来看一看,我原来不够条件不能买,那么现在有条件了,能买,但是我也得看一看,但是什么时候出手,一定要房地产开发商有了实实在在的动作,有了诚意我再说,你把房价降下来以后,这样的话才够引领一些消费者,就是所谓的刚需真正进入市场。

  马光远:开发商应以价换量求得生存 等待春天的到来

  (《央视财经评论》评论员)

  现在整个的开发商对整个市场的判断还是过于乐观,还是有幻想。巴西跟德国比赛的时候,进了一个球以后,他们还觉得可以跟德国打对攻,进了第二颗球以后,仍然在打对攻,进了第三个球以后,心理防线逐渐在崩溃,但他们没有想到最后是七比一。我觉得目前整个开发商的心理仍然停留在二比零的阶段,现在全国在降价,但是还没到七比零的情况下,我还有幻想把它掰回来,我们有主场优势,有别的优势,整个经济还没覆盖上,我觉得这个心态一定要改变。目前房地产的主要问题,第一个是价格问题,价格太高了。第二个问题就是有些地方房子太多了,基本面跟过去完全不同。

  那么,开发商最好的选择是什么?就是应该聪明的看到这个市场的变化,通过价格的变化来换量,求得生存。我认为你可能会幻想以后有白银时代,春天可能不会太远。但是如果你死在冬天,春天跟你没有任何关系,所以能不能走出春天的关键,能不能等到春天的关键是什么?就是你会不会通过价格来换量,让自己活下来。而且这对于中国房地产行业塑造一些好的品牌,让一些真正做品质的,真正给大家好房子的、好的管理的、好的概念的开发商留下,把那些对整个市场不利的,仅仅靠做一个开发商就能够赚钱的,把这些踢出去。

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