2014年以来，我国楼市正在发生剧变。随着支撑房价上涨的预期变化，多地楼盘爆出降价消息，住宅市场投资的黄金时代已经落幕。北京云房数据技术有限公司（简称云房）与北京仁达房地产评估有限公司（简称仁达）联合发布的《2014上半年中国房地产投资回报率调查报告》显示，上半年北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅投资静态租金回报率平均值为2.0%，已经跌破CPI涨幅。

　　目前一线城市房价明显偏离真实水平。《2014年上半年中国房地产投资回报率研究》公布的最新数据显示，2014年上半年北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅投资静态租金回报率 平均值为2.0%，处于低位，其余11个二三线城市该值为2.7%。静态租赁回报率代表当前年租金和售价的比值，租金是市场前景真实反映，指标值低说明相对租金来讲，房价明显偏离真实水平。因为从长期来看，衡量一个住宅项目的实际价值，价格永远不是首要标准，因为价格所体现的供求关系是包含了金融机构、个人投资者在内的多方博弈的结果，一旦成为金融工具，其价格与价值的剥离便成必然。相对来讲，在经济大环境稳定的一段时期内，体现终端使用者需求的租金，总是更接近于物业实际价值，并且长期而稳定地反映着经济景气程度。因此，一线城市房价过分偏离真实水平，房价失真俨然已成现实。

　　房价明显偏离真实水平，源于过去五年的疯狂上涨。一线城市历史5年租赁后转售回报率 平均值为21.3%，处于高位，其余11个二三线城市该值仅为13.91%，指标之间差距为7.4%。结合指标的实际意义，历史5年租赁后转售回报率代表过去购买房产出租5年之后转售的回报，指标值高能够说明价格历史涨幅快。目前，北京、上海等一线城市的房价已经达到香港、东京乃至伦敦、纽约的水平。显而易见，大部分房产投资人追求的是房价上涨带来的短期房产增值，当价格攀升到一定程度后通过转售实现高回报率。

　　未来五年，一线城市房价理性回归，或结束住宅投资黄金时代。从目前的情况来看，一方面，中国经济增长正处于“切换”过程中，从原来10%左右的高速增长，下调到中高速或中速水平。宏观经济增长放缓，经济基本面难以支撑房价高位上涨。另一方面，北京、深圳等主要城市持续快速攀升的价格显然已经成为中央深化地产调控政策的重点。随着2014年房地产信贷的加紧收缩、银行加息，以及未来不动产登记、房产税征收问题的解决，未来几年里，一线城市房产市场将在市场规律主导下从超速增长转向平稳增长。《2014年上半年中国房地产投资回报率研究》预测结果显示，一线城市未来5年租赁后转售回报率平均值为7.3%，与历史5年租赁后转售回报率平均值21.3%相比，降幅非常明显，表现出明显的去投资化趋势，一线城市住宅投资黄金时代正悄悄落幕。

　　声明：投资建议建立在《2014上半年中国房地产投资回报率调查报告》数据成果基础上，侧重于对数据结果的整理归纳。市场有风险，投资需谨慎，相关信息仅供参考，均不构成投资建议。