京津冀一体化，规划未出，房价先行：保定近一周多个楼盘价格上浮达10%;涿州一些现房遭抢购;燕郊个别项目单价超过1.5万元。京津冀一体化的具体规划现在尚未出台，北京周边的楼市已经表现的极度“亢奋”。那么，楼市上涨牵动的是谁的神经?城市规划如何才能够摘掉房价上涨推手的这顶帽子?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

　　炒房投资客无孔不入;保定楼市火爆，开发商连夜涨价。为何会出现政策水暖房先知?京、津、冀一体化该从何处破题?

　　购房者都去哪儿了?不是北京，也不是上海，而是保定!记者在河北保定的热销楼盘走访发现，从3月20号至今大部分开发商已将楼盘售价提高了几次，平均涨幅在300到500元之间，一些快要售空的楼盘已经开始准备捂盘惜售。

　　河北保定某楼盘销售：我这么跟你说，你来之前我就说两居的(每平米)涨了100元了已经，三居的没有涨，然后过了一会，告诉我三居的也已经涨了，现在也涨了100(元/每平米)，你要不要吧。

　　不仅是保定，在临近北京的河北燕郊，房价也是节节攀升。

　　燕郊某楼盘销售人员：还得涨，通州新城那么大面积。突破两万我觉得是很轻松。燕郊当时3000多(元)的时候说贵，现在一万多(元)还是贵，房子没有什么时候是便宜的时候。

　　与此同时，天津楼市也在水涨船高。

　　张平山 (天津某房地产开发有限公司总经理)：这几个区域(京津冀)在不断的融合，那么自然而然也会对我们房地产带来了一些正面影响。就我们项目自身而言，我们这个项目比去年大约根据不同的户型上涨了500-800(元)左右。

　　3月26日，河北省发布了《关于推进新型城镇化的意见》，让保定和最近正热的京、津、冀一体化战略，一同成为了舆论关注的焦点。由于国家层面的规划正在制定过程中，关于保定的新定位至今也只能从河北省一方的规划中看到。

　　李女士(河北省发改委新闻中心)：我们前一段开了全省的一个工作会，会上就是属于动员的意思，各方面具体怎么落实，目前还都不知道。

　　杜女士(北京市规划委对外宣传部)：现在都在做的，还没有一个明确的下来。

　　杨先生(天津市规划局宣传办公室)现在还没有落实到，就是说那种能从哪几个方面怎么知道，都是一种大的想法什么的。

　　马光远：保定等地的房价涨势比较吓人 因为做的是一个想象空间

　　(《央视财经评论》评论员)

　　大家看到了其中的商机，我们现在看上去它是一个事实，因为每一次大的规划，不仅仅在京津冀，包括我们现在搞的一些自贸区，规划还没批，首先看到的是一个房价，所以房价本身可以看成一个先行指标，就是大家看到了其中一个商机，所以我倒不觉得这个事情本身有什么可以很奇怪的。我想讲的是，这种涨法本身看起来比较吓人，因为大家在做的是一个想象的空间。比如说保定，究竟未来它的定位是什么?周边的一些城市我们怎么样进行规划，恐怕带来的利好是不一样的。所以我们一方面讲，就是资本本身具有极高的敏锐性，比我们要敏锐得多，但同时资本也有盲目性，所以这种涨势本身未来能不能涨下去，能不能赚到钱，还得看未来的规划究竟怎么样，我们的京津冀一体化最终以一个什么样的面貌来出现很重要。

　　现在这个概念非常热，也符合一个基本的逻辑，因为大家看到一体化三个字本身的这种含金量，而且看到未来不管你出什么样的规划，对周边的城市有概念的，有想象力的城市都能够带来一个比较好的利好。比如说北京要是有一些大学，甚至有一些机关要是搬到那个地方去，那么对当地的带动肯定是必然的。但是我想提醒的是，你得看房地产的大环境，也就是说我们不能按照以前的思维，那么以前的思维是什么?就是整个房地产不错，整个房地产单边上扬的趋势非常明显，但是现在房地产市场非常敏感。如果房地产市场出现一个调整，那么可能把这么一点点涨幅就调没了。所以我们对资本本身是很尊重的，因为资本本身能够显示出投资的方向。但是如果看错了大方向，看错了大环境，包括我们的这个一体化本身，我们应该看到它是一个非常长效、长期的一个工作，怎么样来兑现?

　　刘戈：兵马未动房价先行 这已经成了一个规律

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在看很多楼盘，原来卖5000元的现在已经卖到了8000元，尤其只是在3月19号以后，这么短短10天的时间里就有这么大的涨幅，这又创了一个新的纪录。兵马未动房价先行，这已经成了一个规律。

　　关键是靠后期的建设到底是一个什么状态?有的可能是这个房价就能支撑得了，有的就不行，因为一体化本身给大家创造了一个非常大的想象空间。拿长三角和珠三角来比较，上海和周边的城市相比较，广州和周边的城市相比较，房价的差距基本上就是一倍左右。但北京和保定差多少?北京的房价是30000多元，保定的房价是5000多元，差距非常大。如果大家想京津冀也像上海和广州、深圳的周围那样，是不是保定的房价就应该涨到15000元到20000元?这样一个想象空间引来了很多的炒房者，但关键就看后续的支撑到底是怎样。

　　前一段时间，我们一直已经在讨论有关一些三四线城市房地产风险的问题，包括一些二线城市，一线城市的很多楼盘已经出现了在高位有风险加大的状态。在这种状态下，很多人还有投资的意愿，他还愿意相信房地产能够让我的财产增值，所以在这个时候一旦有一个题材，看到这样一个新的题材，是一个可以进行投机的新的增长点，那么大家就出手。而且相对而言，和北京相比，像保定、廊坊这样一些地方的房价的确还是很低的，那么这个时候，就是把已经受到一定抑制的一些投机客心底的欲望又燃起了。

　　马光远：京津冀一体化是个长期过程 不要想当然的认为周边的房价一定会涨

　　(《央视财经评论》评论员)

　　如果我是一个开发商的话，我也一定会打出这是历史最佳机会的广告语。为什么?因为我们看到很多投资市场，多年来大家形成的习惯是什么?买房子不会亏。有一个概念以后，你跟着去炒以后，那绝对是正确的。这个概念一旦出来以后，首先我们看到的是开发商先动，开发商动完以后紧接着是投资客动，投资客动完以后我们才看到规划出来了，这是一个简单的路径依赖。在很多情况下，当我们在提示风险的时候，有一部分人他是懂的，他做分析，我能涨多少我能够套现，但是有相当一部分人纯粹是跟风，就是我跟着，别人这么跑过去了，别人在那个地方排队，我也不知道排队干什么，但我也跟着排队。

　　我还得提醒一下，大家千万应该去分析一下长三角、珠三角，广州、上海这些中心城市跟周边城市的房价关系，而且你看那周边的房价并不是很高，而且一体化又搞的很好。保定地区的房价可能会怎么样翻，然后涿州怎么样，事实上他们的人均收入是非常低的。这个一定要看到，长三角、珠三角的特点是有些地方的收入，比如无锡，苏州等等城市可能在某种程度上比上海都高，但他们的房价很低，所以一定要看到这一点，所以我们现在第一个要意识到一体化是一个长期过程，一定要意识到目前整体房地产的风险，不要想当然。

　　刘戈：京津冀一体化更需要顶层设计

　　(《央视财经评论》评论员)

　　举一个例子，我认识一个老板，原来他的公司在华北设一个销售区，一般大公司都会在全国设若干个销售区，那么华北里面河北，这是包括河北、北京、天津，很近，但是过一段时间他必须拆开，因为把北京单独列出来，天津也单独列出来，为什么?举一个简单的例子，比如汽车，当河北公司的人要来北京，但河北的车，在高峰的时候是不能在北京城里开的，包括现在天津，北京的汽车也开不到天津里，那搞销售的人时间非常的宝贵，那么这个问题解决不了。

　　再说到顶层设计，其实有一些经验是可以借鉴的。比如说日本的东京都，东京有着3500万人口的大都市圈，它不是完全自然形成的，它是靠顶层设计。在1956年，日本就开始搞大东京圈的设计，而且在国土厅里专门有一个叫做都市圈整备局，整备局下面三个委员会，它下面有三个都市圈，东京圈、关西圈等三个圈。东京圈里有一都七县，加上周边的七个县形成这样一个圈，规划里有什么呢?一个多中心，那么各个城市相对的功能要进行规划，它的整个交通的一体化要进行规划。因为他没有户口的问题，所以相对公共服务就简单，但是我们现在面对的就是除了经济一体化，公共服务的一体化，教育的一体化，文化的一体化，它遇到的障碍要比日本东京当时遇到的障碍要大得多，所以可能更需要顶层设计。

　　马光远：京津冀最大的距离是公共政策的差距 最容易打通是房价

　　(《央视财经评论》评论员)

　　以去年的国民统计为例，京津冀这个地区国土面积是21.6万平方公里，占全国的只有2%，人口是1.086亿，占全国7.98%，GDP是超过6万亿，占全国的10.9%，应该说真正成为中国经济增长的一个单独的一级，这是没有问题的。但如果看三地之间距离，你会发现北京跟河北差距非常大，人均GDP差好多倍。

　　第二个，我们看到什么呢?北京的特殊在什么地方?就是我们看到这个数据以后，我们发现居然经济的差距不是最大的，而且距离也不是最大的，现在因为有了高铁以后，一个小时，到涿州就十几分钟，到武清就十几分钟，非常近，最大的距离是什么?公共政策的差距。所以习总书记讲了七点要求，包括产业的整体的一个规划问题，包括未来区域发展中的一个顶层设计问题，我觉得都非常好，要真正的把这些东西落到实处的话，那么这些鸿沟你怎么办?我们现在看到的是什么?最容易打通的是什么?最容易打通的是房价。

　　刘戈：不能是当地的产业还没发展起来 房价就先起来了

　　(《央视财经评论》评论员)

　　对于一些城市来说，如果能够搭上京津冀城市一体化的班车，固然是一件好事，但是如果心太急了，在整体的顶层设计还没有的时候，就自己给自己制造很多的概念，那么这样诱导当地的房价快速的上升，那可能最后带来的结果就是，你这个地方不但原来你想象的那个机会没有了，甚至原来可能的那种机会也没有了，因为你房价涨的太高了以后，会影响你产业的疏散，为什么会有一些产业会疏散到更加远一点的地方?就是因为它会向成本比较低的地方去疏散，那你这个地方还没等产业起来，房价已经起来了，成本已经很高了，人家为什么要到你这儿来呢?

　　马光远：京津冀都用大北京的概念 享受同样的公共政策服务

　　(《央视财经评论》评论员)

　　事实上，有很多国家的首都在整体规划中也出现过疏散功能的问题。东京、首尔都是，把它的相当一部分的行政功能搬出去了，形成一个中心。我觉得在这个过程中，一定要发挥政府在某些领域的主导作用。另外一方面，也要发挥市场的作用。比如说产业的聚集，这个是市场可以决定的。我认为，我们现在可以做的，一定要先易后难，最容易的是什么?交通;第二个是什么呢?010这个号码，绝对是可以普及的;第三个，既然要搞城市群，那么能不能大家都用大北京的概念?就是户口是一样的，北京人到河北去也可以看病，也可以养老。

　　实际上，我个人认为应该理性的来看待房地产的表现，因为房地产本身作为中国人最重要的一个投资，看到一个概念大家就会去做，就会去炒，这是很正常的。但我们不要受它的左右，不要受它的影响，我们不是去打压房地产，而是怎么样把这个规划独立的，扎扎实实的搞一个很好的顶层设计，然后这个规划可以保证10年，20年，甚至50年，我们好好的去做，不要去管房价。现在如果我们认为说一搞一体化房价起来，我认为这个思路也是不对。