今年的政府工作报告再次对保障房建设提出了具体目标：今年新开工保障房700万套以上，年内基本建成保障房480万套。此前，国家“十二五”规划就明确提出5年建设3600万套保障性住房的总目标，然而，“十二五”前三年，保障房建设仅完成目标任务的2/5。今明两年无疑是保障房建设的冲刺时间。在此背景下，保障房的融资难题显得更加突出。

　　全国人大代表、证监会机构部巡视员欧阳昌琼在今年提交的《关于创新金融工具推进保障性住房建设的建议》中提出，我国各地保障性住房建设最突出的问题是融资难，建议探索运用房地产投资信托基金(REITs)这一创新金融工具支持保障性住房建设。

　　中国人民银行曾于2009年牵头研究REITs试点，但由于当时国际金融危机及宏观调控等因素，搁浅至今。近日，欧阳昌琼在接受证券时报记者专访时表示，在当前的经济形势和宏观政策环境下，探索运用REITs这一创新金融工具支持保障性住房建设，具有现实可行性，对于保障性住房拓宽融资渠道、盘活存量资产、丰富投资品种、推动金融创新都具有重要意义。

　　保障房建设冲刺时间　资金之渴仍未解

　　今年的政府工作报告提出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。报告同时提出，创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。

　　国家“十二五”规划明确提出5年建设3600万套保障性住房的总目标，然而，“十二五”前三年仅完成目标任务的2/5，今明两年可谓时间紧任务重。

　　资金筹措是各地完成保障房建设任务的首要难题。此前曾有媒体测算，2011年1000万套保障房建设需要投入1.3万亿至1.4万亿元，而整体资金缺口在8000亿元左右。官方数据也显示，2012年，全国保障性住房建设共筹集财政资金4128.74亿元(其中中央财政下达补助资金1861.65亿元)，通过银行贷款、住房公积金贷款、发行企业债以及其他渠道筹集资金共4667.67亿元。

　　欧阳昌琼认为，我国各地保障性住房建设融资渠道和机制上的突出问题包括：一是渠道单一，主要靠地方政府，财政负担沉重;二是保障性住房新建、维护缺乏长期的、可持续的资金来源，难以继续;三是银行贷款以政府信用为基础，以地方财政作背书，容易导致金融风险与财政风险迸发;四是财政资金管理体制上事权与财权不匹配，要么影响保障性住房建设资金的落实，要么影响地方财政预算的安排。

　　“今明两年正是实现‘十二五’规划目标攻坚克难的关键时期，为切实推进保障性住房建设，有必要在地方财政资金和银行信贷资金以外，探索运用新的融资方式，有效解决保障性住房建设融资难的问题。”欧阳昌琼说。

　　他建议，选择若干城市进行保障房的REITs试点。保障房具有产权明晰(政府所有)、资产真实、收益尽管较低但稳定(政府补贴和税后优惠有保障)等特点，具备REITs的基本要素，证券公司、基金管理公司等资产管理机构也开始了这方面的业务探讨，可以先行试点。REITs既可以缓解“两多两难”的矛盾，通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”。

　　推出REITs试点　需解决三方面问题

　　欧阳昌琼表示，作为一个金融创新工具，REITs可以吸引社会资金解决房地产建设资金问题，它是一个融资工具，可以运用于我国保障性住房建设。

　　不仅如此，REITs能够为投资者提供一种收益相对稳定、流动性较强的投资品种，帮助投资者分享房地产行业发展红利，因此，它又是一个投资工具和理财工具，可以满足广大公众和机构投资者追求收益稳定(以房租收入、房地产升值为收入来源)、流动性强(可以在交易所上市交易)的投资和理财需求，让众多中小投资者也能分享房地产行业发展的红利。金融危机爆发后，REITs成为投资者抵抗危机的投资工具。比如，2010年美国公寓型REITs的平均收益率达到47%。

　　国际经验表明，REITs是一种较为常见并且有效的房地产融资工具，它起源于上世纪60年代的美国，是一种采取公司型或契约性基金(信托)的组织形式，以发行资产支持证券的方式，汇集公众和机构投资者的资金，交由专业机构进行管理，投资于收益性房地产，并按投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。

　　事实上，2009年人民银行曾牵头研究REITs试点，但由于当时国际金融危机及宏观调控等因素，没能正式启动。

　　时至今日，欧阳昌琼认为，在当前的经济形势和宏观政策环境下，探索运用REITs这一创新金融工具支持保障性住房建设，具有现实可行性。对于保障性住房拓宽融资渠道、盘活存量资产、丰富投资品种、推动金融创新都具有重要意义。他认为，目前推出REITs试点，需要解决三方面问题：

　　在法规政策方面，我国近年来对房地产进行宏观调控，是REITs没有启动试点的直接原因。同时，REITs业务涉及的房屋产权转让和登记、基金份额登记、基金份额在交易所交易等问题，仍缺乏法规支持。

　　在税收方面，我国房屋租赁的税负总体较重，据不完全测算，税负约占租金收入的19%，并且，在REITs有关房屋产权转让环节中，还需要交纳契税、印花税和所得税等税收，存在重复征税。税负过高使REITs这一投融资产品收益相对稳定的特征难以体现，也是我国难以推出REITs的主要原因。

　　在投融资主体方面，我国保障性住房投融资主体多元，有地方政府(房管局、建设局等)，政府平台公司、民营房地产开发商等，由此导致了保障性住房产权的多元，有地方国有产权、个人产权、混合产权等。需要尽快确立市场化运作的保障房投融资平台，明确保障房产权、收益权的主体。此外，在REITs设立上通常以信托形式设立(少数以公司形式设立)，但目前国内仅允许信托公司设立信托，商业银行、证券公司和保险公司等机构不能自行设立信托，需要放松这些限制，扩大信托设立主体。

　　券商开始研究探索　保障房REITs

　　近年来，证券公司资产证券化业务已经开始涉足商业不动产的探索，也为试行保障房REITs打下了基础。去年9月，中信证券公告通过旗下金石基金发起设立的非公募基金全资子公司，以不低于50亿元价格，接收拥有北京、深圳中信证券大厦房地产产权的全资子公司天津京证、天津深证的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务，金石基金将作为管理人。

　　广发证券的研究报告认为，中信证券上述业务意义不仅仅在于短期内为公司盘活资产，并实现超过10亿元税后利润;更为重要的是，作为有望成为国内不动产证券化业务的首单示范性产品，其产品特征已经具备了REITs的雏形，考虑到国内地产行业的蓬勃发展和庞大存量，未来该类业务的前景将非常广阔。

　　此外，证券时报记者获悉，中信证券正在进行保障性住房REITs产品的方案研究。

　　为解决保障性住房REITs中存在的问题，欧阳昌琼还提出了如下具体建议：

　　第一，由住建部牵头，对保障性住房建设涉及的政策进行梳理评估，明确一般商品房宏观调控政策不适用于保障性住房，允许运用REITs等创新金融工具支持保障性住房建设，并选择若干城市进行试点。

　　第二，由人民银行牵头，会同金融监管部门研究制定保障性住房REITs试点规则。允许包括证券公司、基金管理公司、商业银行、保险公司、信托公司在内的各类金融机构按规定通过设立信托等方式开展REITs业务试点，逐步允许REITs公募发行和上市交易。在总结试点经验的基础上，适时制定专门的规章或者国务院制定单行条例。

　　第三，住建部协调国家税务总局，明确保障性住房在租赁及REITs业务中的税收优惠政策。建议参考国际惯例，按照税收中性原则，除了对REITs的管理人、中介服务机构的收入征收所得税外，免除REITs交易环节中的其他税负。同时，为提高投资者购买REITs基金份额的积极性，免除投资者投资REITs所得税。

　　第四，协调财政部，完善保障性住房的补贴政策。保障性住房公益性特点突出，和所有公共产品、公共服务一样，需要政府补贴。但要改变目前补贴主要给了供给方，而不是需求方的局面，即不能“补砖头，不补人头”。财政补贴、税收优惠和政府增信，是保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性，受投资者欢迎的重要保障。