面对中国房地产业十多年的高速发展，不少开发商正经历着“没有现成经验”的海外突围。
　　近几年，被称为“华南五虎”之一的碧桂园，不断创造着行业奇“绩”。带着“以快制胜”的生存哲学，保持创新，从广州走向全国再到世界。与很多企业一样，碧桂园内在追求利润的动机和外部不断增强的竞争压力，使得他们有了参与跨国经营的动力和积极性。
　　在马来半岛的最南端，有着“大马南方门户”之称的新山，碧桂园打响了海外扩张的“第一枪”。8月11日，马来西亚金海湾项目一次性开盘，9000套房屋预售达60%以上，销售额近百亿元人民币，超过了新山去年全年地产项目销售总额。这让当地的开发商目瞪口呆，同时也触动了更多中国地产商的神经。
　　把房子卖到海外去，可能是很多中国开发商的梦想。当海外媒体用“眼前一亮”来评价碧桂园首个海外项目的时候，杨国强真正做到了。这个农民出身，放过牛、挨过饿的中国商人，突然走进全球视野，也让他一向朴实、低调的形象变得更有国际范儿。

　　中马关系成出海“定心丸”

　　经历了十年黄金期的中国地产，不少企业放开视野，走出国门，而选择投资开发区域的关键，外交环境和官方支持也显得尤为重要。
　　我国领导人常说“远亲不如近邻”。中国的家在亚洲，中国和平发展的根也在亚洲。与邻为善、建立长期友好和平的周边环境是中国全方位外交的战略支撑。
　　中国驻马来西亚大使柴玺对《经济参考报》记者表示，马来西亚作为最早与中国建交的国家，近几年，两国的经贸和投资合作发展迅猛。最引人关注的是两国分别设立了政府层面的“中马钦州工业园区”和“马中关丹产业园区”，打造两国投资合作旗舰项目。此外，厦门大学在马来西亚设立海外分校，中方企业广泛参与马来西亚基础设施和高铁建设，两国合作在政治、经贸、文化等各领域都迈出了更具实质性的步伐。
　　相对过去若干年中国企业“走出去”的规模和速度，更多局限于企业特别是国有企业承包工程或跨国并购。然而，作为我国民营房地产业的代表，碧桂园“出海”也是对“走出去”战略一个非常有利的补充。“碧桂园‘走出来’参与房地产的开发，无论从设备、产品质量，还是施工水平、海外组织施工的能力都显现出国际水准，也促使了当地开发商水平的大幅度提升。”柴大使告诉记者。
　　2012年12月4日，碧桂园宣布正式购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目。马来西亚总理纳吉布、柔佛州务大臣阿都干尼均出席了投资开发签约仪式，此举显示出马来西亚政府对中国企业投资的重视程度。对于碧桂园来说，这为项目后续的顺利开发打下了一个良好的基础。
　　自2011年碧桂园进军马来西亚以来，不到一年已确定了三个房产项目，创下中国开发商海外开发规模之最。同时，碧桂园方面透露，已选中并正在洽谈其他具备发展潜力的地块，今年下半年预备在马来西亚多处进行开发。

　　“第二家园”的巨大吸引力

　　最近，“抄底欧洲”的呼声不绝于耳，“中国大妈转战韩国楼市”的报道频现，中国买家正在如潮水般地涌向旧金山、悉尼、新加坡等城市。
　　全美地产经纪商协会的一项调查显示，2012年，中国人已成为美国住宅市场仅次于加拿大的第二大海外购买群体，占美国住宅对外销量的11%，大大高于2007年5%的比重。
　　随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立，国外的医疗、教育、高福利、养老环境等优势吸引了越来越多的中国富裕阶层和知识精英。中国人海外置业的数量，很难准确地估算出具体的数目，资本管制又进一步增加了问题的复杂性。可是，国内出台的有关政策规定，根本无法浇灭中国人海外置业的热情。
　　碧桂园总裁莫斌则认为，对于整个房地产业的未来走向，不可能不考虑国人实际的生活需求，也不能不算经济账。在国内已经拥有60万老业主的碧桂园，对自己的产品能满足不同的置业需求显得很有信心。据了解，金海湾项目中国客户占四分之一，其中80%是来自碧桂园的老业主。可见，国人海外置业的热情和购买力，的确给了碧桂园极大的“底气”。
　　与此同时，马来西亚大力推行的“第二家园计划”(Malaysia　My　Second　Home　Programme)，以其较低的门槛、简易的程序、优惠的待遇吸引了不少的外来置业者。从马来西亚官方数据显示，自该项目实施以来，在近2万人的申请中，中国籍申请者约占58%，一直稳居十大来源地首位。
　　永久产权、不限购、低首付、十年居留签证，无疑每一项都冲击着国人的眼球。在碧桂园“第二家园”购房计划书中看到，30万可全家申请马来西亚居留权；无须通过外国人投资委员会审批；申请第二家园的资产证明已经获得马来西亚政府的认可，所以可以提升申请人银行资信，房屋贷款最高额度可以高达80%，时间长达30年；且第二家园签证属于长期居留权，在马来西亚居住的地点和时间没有限制。
　　碧桂园马来西亚区域总裁阮家声介绍，由于政府对于收入把控性强，风险控制能力较高，一般来说，本国居民可以申请90%的房屋贷款，拥有“第二家园”计划和具备在当地工作能力的外国人可以申请70-80%的房屋贷款，投资性购房也可以申请50%的贷款，加上按照实际工程进度支付房款，因此在马来西亚的购房压力并不大。
　　记者在采访中发现，大多数的中国买家将“第二家园计划”视为“类移民”计划。他们尤其看中该计划为商业往来提供的便利，而且还能享受与当地华人同样的教育医疗和保险福利。
　　“第二家园是一个诱人的计划，而且是一个长期性的政策，我们也会保持政策的连续性与稳定性。”马来西亚柔佛州务大臣阿都干尼告诉记者。

　　客场淘金的“生意经”

　　近几年，国内住宅市场面临拿地门槛提高，房价调控保持高压等诸多挑战，国内房地产业普遍认为，进军海外已成为中国房地产业自然而然的选择。
　　进入2013年，中国房企扩张海外的步伐突然加快。有报告预测，2013年中国海外房地产市场投资将较2012年增长20%。国内的一些知名房企纷纷“出海”，希望借以海外投资反哺国内市场，在不断完善国内布局的同时，进一步拓展海外市场，扩大品牌知名度，分散投资风险。
　　统计显示，自2012年以来，包括万科、绿地、万达、鑫苑置业、SOHO中国、中国建筑、总部基地、中海外等十余家房地产企业，今年已经在海外开设房产项目或确立投资计划，投资总规模已达上百亿美元。
　　今年，绿地集团董事长张玉良曾公开表示，投资境外可能获取丰厚收益。在谈及收购、互换酒店资产、购买土地、购买老旧楼宇时，他谈道：“过去这个资产可能需要2亿美元，现在可能1.5亿美元就谈下来了，这种状况比比皆是。”
　　2011年12月，碧桂园宣布与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)合作，以每股1马币的价格认购合营公司Wealthy　Signet　Sdn　Bhd　55%的股权，收购完成后，该公司将成为碧桂园的间接非全资子公司，财务业绩并入公司报表。
　　碧桂园总裁莫斌在今年半年业绩会上表示，在马来西亚、吉隆坡片区项目的可推货量达160亿元。“项目全部销售完成的话，将会给我们带来非常可观的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售的亮点。”
　　可见，海外投资的高额利润让碧桂园尝到了甜头。据透露，碧桂园下一步已经启动澳洲和加拿大等城市的海外开发计划。“无论是哪个国家，只要积累宝贵的经验，有市场切入度的话，我们都会看一看。”莫斌如是说。

　　“双快模式”海外发酵

　　碧桂园总裁莫斌坦言，“快速开发、快速销售”一向被视为碧桂园的核心竞争力。“我们不管去哪个国家，我们会在遵守各地法律法规的情况下，尽量按照我们‘双快模式’去发展，能快到什么程度就到什么程度。不管怎样去做，我们都会做到‘入乡随俗’、守法经营。”
　　对于碧桂园的速度之快，刚刚加入营销队伍的马来西亚华裔方俊甜，有着自己最切身的感受。“我母亲就在距离金海湾一公里的房产项目担任营销总监。碧桂园的大规模进驻，让他们不得不调整原有‘坐等上门’的营销策略。按照当地房产开发的经验，以金海湾项目的销售总量论，他们需要十年才能售完。”
　　2012年年初，34岁的阮家声受命来到马来西亚区域，参与雪兰莪州加影和万挠两幅地块的开发，受限于政府利益、用地规划等问题，导致项目进展缓慢。因此，寻找新的地块，成为他到任后的首要任务。
　　于是，阮家声和他的6人团队深入槟城、柔佛、马六甲、沙巴、雪兰莪、吉打等地调研。一方面综合各个州的地理位置、市场容量、未来发展潜力，另一方面深入研究各地的土地出让方法、产权年限、优惠政策。“在这个过程中，我们也遇到‘水土不服’的问题。可是若能快人一步、抢占先机就足够了。”阮家声说。
　　历经三个月，当再次与当地开发商、承建商交流的时候，他们惊讶于碧桂园如此短时间内弄懂“游戏规则”。在阮家声看来，马来西亚的房地产市场虽处于起步阶段，接近国内10年前的水平，快速抓住未来的价格上升空间，是海外项目热卖可期最重要的因素。因此，他最终决定选址于马来西亚第二大城市——柔佛州首府新山市，自此打开了新的局面。
　　新山是马来西亚最南端的小城，新柔长堤将新山与新加坡连接，彼此的角色也被视为与中国深圳和香港类似。“越堤购房”的双城生活，为邻国的新加坡居民提供了置业便利。另据官方资料显示，吉隆坡与新加坡将于2020年前建成高速铁路，有望将两地的路程距离缩短至90分钟。
　　在完成土地转让谈判后，阮家声迅速推进金海湾项目开发。在曾经的一片几乎废弃的海滩，花6个月时间建造了7000平方米的项目配套会所，将平时需要一至二年批复的政府审批手续也压缩至半年内完成。
　　阮家声表示，金海湾项目为碧桂园扎根本地，开拓马来西亚事业板块开了个好头。他也坦言，在今后的该项目的实际承建中，仍然会遇到更多不确定因素。“我们将继续坚持设计、建筑、装修、物业管理等一体化开发模式，用产品、性价比、项目规模、销售总额、市场占有率去证明一切。”