22个月房价在同比下降，全国70个城市中唯一一个房价在连续下降的城市，房价领跌全国，而部分豪宅的房价与几年前相比几近腰斩，温州或将成为松绑楼市限购令的第一城。曾经以炒房团著称的浙江温州的楼市，今天为何遭遇寒冬?曾经的领涨，今天的领跌，温州房价仅仅是个案，还是具有样本意义?它会给中国房地产市场带来什么样的信号?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。
房价领跌全国，昔日炒房团为何会遭遇寒冬?从领涨到领跌，温州房价是否只是个案?
温州楼市一直备受瞩目。鹿城广场是温州标志性的豪宅项目，开盘均价在4万元左右，2011年楼市火爆时，鹿城广场的二手房价格，曾高达每平米八九万元，6月份，已经跌回了开盘时的起点。
王辅兴(温州某房产中介加盟店工作人员)：鹿城广场也叫锦玉园，当时市场高位时，挂牌价已经将近九万，成交据了解七万多，七万五以上有成交的，后来市场发生变化的时候，价格跌下来，大部分挂牌价都在五万多，成交大概在四万六左右，四万二三。
香缇半岛，京都城等项目，近来的价格也在大幅回落。
香缇半岛小区保安：这里(香缇半岛)的房子，比开盘的时候卖得便宜，开盘时这里炒到五万多，六万多，现在三万多。
陈鸿(温州大学房地产研究所研究员)：疯狂到什么程度?一个号，一个楼盘开盘的顺序号，都可以在一个小时之内爆炒到，价值一分钱不值的(号)，爆炒到三十万，五十万，甚至都有成交，那么这个市场是疯掉了。
此后，房价暴涨的温州成为了房地产限购的城市。2011年下半年，温州楼市开始降温，2012年，房价出现了明显的降幅。
国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示，温州市唯一的5月和6月房价均同比下降的城市，2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降。
刘戈：温州的城市人口占比较小 楼市远远供大于求
(《央视财经评论》评论员)
温州有它的特殊性，它当时涨起来和现在跌下来都是因为它本身房价就是建立在沙滩上，它的基础不是本地经济的发展。要是论制造业、服务业，温州和浙江其他地方相比，无论是总量，人均，比宁波、绍兴这些地方都差的很远，它的钱来自于全世界的温州人，所以这个钱的投机性就非常强。当他们预判到未来价格会很高的时候，那就会全部投入进来，一旦有什么信号让信心动摇，那就做鸟兽散，它的这个特征特别的明显。
其实温州的特征是一个大农村小城市，听起来这个城市有九百多万人口，是很大的一个城市，但它真正城区的那部分城市人口占的比例很低。由于海外的钱很多，所以周边很多市镇里，在农村的宅基地里也盖了很多房子，那些房子没有统计到商品房里，其实那些房子的面积是很大的，远远超出了当地的需求。而当地的人口来说，这几年基本上是百分之零点几的增长率，所以已经远远供大于求了。
马光远：房价的走势是流动人口的走势 而温州人的特征是走出去
(《央视财经评论》评论员)
我觉得是一个基本面全面的变化，实体经济本身的一个变化，中小企业因为这两年很困难，钱很紧张，很荒;第二是房地产基本面的变化，供需差不多基本已经平衡了，有房子的人在温州非常多。按照温州以前的限购政策，你有房就不能买房了，这样供应出大量的房子就没人买，所以几重因素导致现在连续这么长时间一直处在下跌的状态。但我特别要强调的是，房地产房价的下跌绝对不是一个反常现象，现在很多人看到温州的房价下降好像很奇怪，如果说它的基本面，它所有的因素导致它跌的话，我觉得这个跌才是很正常的，反而全国这么多的城市房价一起往上涨，这才是不正常的。
从温州房价本身的供需基本面来看，你现在如果去温州，很少有人会告诉你，他没有房子。我曾经多次去温州开会，接我的司机都有四套以上的房子。那么一般的人是一个什么样的情况，我想就很清楚。再有，新进入的人口在大多数情况下，现在看中国的房价，很多城市之所以大家一直看涨，是因为未来还有很多人口进入，而温州没有刚需，因为该有房子的都有房了;第二，有房子的人又不让买;第三，新进入的人口又太少，所以房价的走势事实上是流动人口的走势，温州人是走出来，不是走回去。
聂梅生：温州松绑限购令实际上是在刺激需求
(全国工商联房地产商会创会会长 《央视财经评论》特约评论员)
温州的情况是这样，它前期的房地产的供应量是比较大的，所以销售的速度比较慢。在为数不多的今年上半年房价下跌的城市当中，温州是一个，它实际上是处在滞销的情况下。它原来不许购第二套房，那么存量房就盘活不了，它只有盘活了存量房以后，才能够使整个温州房地产的一手房、二手房的存量才能够消纳、才能够活起来。我觉得，它现在实际上是刺激这种需求，如果需求刺激了以后，它整个的房地产市场才能平稳，并不是所有的城市都这样，它有它的特殊性。第二，温州在房地产如果积压了这么大量的问题，那么它必须去解决，不解决的话，对它整个经济的发展是不利的。因为大量的资金压在这个地方，必须使它活起来，使房地产开发企业的投资能够传导到需求，但这种办法并不是全国所有的城市都有的。
刘戈：北京的限购政策实际上留了一个大缺口 不像温州彻底和坚决
(《央视财经评论》评论员)
温州的房子更多的是用来投资的，它就是一个投资品，所以这种投资品的特性就决定了它受外界风吹草动的影响特别严重。从2008年7月到现在，温州房价的顶峰在2011年4月份，而在2011年3月14号，温州出了限购令的细则，也就是从这一天开始，不论是温州的户籍人口，还是外来人口，只能再买一套房子，是全国最严格的限购政策。有了这个政策以后，由于它本身就是一个投机性非常强的市场，所以立竿见影，那上就下跌，在半年的时间里下降了将近30%，现在基本上处在一个比较平缓的区间里面。再有，温州的限购政策当时比国务院要求的更严厉，因为它当时涨的太快了，所以它有点矫枉过正，所以这个限购令打的很准。
我们再看北京，我们把北京和温州两个城市的房价曲线叠加起来，北京在2010年5月份采取了限购政策，当时在半年以内房价有所下跌，之后慢慢地回升，北京为什么没有像温州这样的下跌?一方面，它可能有其他一些更综合的因素，但是是不是北京的限购政策实际上一直留了一个大的缺口?就是说北京市民可以买两套，也就是说它的限购政策不像温州这么彻底，不像温州这么坚决。
马光远：禁令三令五申 部分地方政府仍存侥幸心理
(《央视财经评论》评论员)
这个转折点可以从两个角度去看，一个是限购等于把有购买能力的人的购房，房子跟钱给切开了;第二，2011年，温州的中小企业，包括民间借贷出了很大的问题，钱跟钱之间挤压，挤压的结果是，造成一个踩踏效应，最受伤的除了中小企业以外，就是房地产。我们现在看到，这个市场尽管从三万已经掉到两万多，但是两万二的房价在全国仍然能够排进前十。也就是说，从城市面貌和发展状况来讲，温州我真的不敢恭维，两万二的房价仍然是比较高的。
以前温州的限购政策现在从全国来看，从政策的正当性来看，我觉得是矫枉过正，大家买一套，比如有一些改善性的需求就根本没法买。那么北京跟温州真的不一样，北京未来整个的预期都不一样，因为它是首都，而且很多人讲未来的流动人口还有多少多少会进入北京。我觉得温州之前的限购政策本身既然矫枉过正的话，政策随时纠正都是可以的，而且我认为现在温州这么一个市场，我一直强调它是一个正常的市场，它跟北京不一样。既然正常，比如说供需平衡，有一部分的人在投资、投机，那么在这种情况下，这个市场既然正常了，你为什么还要限购?
刘戈：房价趋稳之后 也就是限购政策退出之际
(《央视财经评论》评论员)
其实当时大家理解的所谓限购都是一个暂时性的政策，包括温州政府自己也解释，为什么当时我们定的这么严?是因为我们认为可能就是几个月的事，现在因为已经坚持这么长时间了，我们实在坚持不下去了。也就是说，它因为当时涨的太疯了，所以对一下把自己绑的太紧了。我基本上同意，温州供求的这个平衡，在这几年的房价走势图上，我们看到温州的这根曲线上去以后，然后下来平着走了很长时间了，而北京的曲线一直在往上走，所以什么时候它也走平了以后，那也就是它的限购政策该退出的时候了。
限购本质上就是一个阶段性的政策，但是这个阶段有多长?像马老师刚才得出来的一个结论，像温州这样的城市，可能当时的政策定过严，所以显得效果非常的明显，那么达到了平衡，这退烧药吃了，然后烧退了，那后面就进入到正常程序。现在哪个城市先把烧退下来，那哪个城市就可以先退出，退出来以后也不能完事大吉，后面其他的一些税费和政策也跟上、衔接上，那么我们就回到一个正常状态。
马光远：限购应该坚持到供需基本平衡为止
(《央视财经评论》评论员)
现在整个房地产市场已经在分化，全国性的一刀切的限购政策已经没有必要。因为有些城市肯定是松绑，这是毫无疑问的。比如说温州的松绑导致北京出现松绑的话，那么北京一定要警惕。因为对北京来讲，这两个市场完全不一样，北京需求跟供应还没有平衡，需求量很大，供应仍然跟不上，但温州的供需已经平衡，价格规律是主要的规律。温州这个市场本身，我觉得维持限购根本没必要，那么把限购取消掉以后，赶快上房产税，赶快上别的政策。
我不认为温州是特例，因为全国的房地产市场都是不一样的，该限购的一定限购。比如说北京，我认为还应该坚持，坚持到什么时候为止?供需基本平衡为止，但是温州已经平衡了，就没必要了，它这个市场我认为是很健康的。平衡就是看基本供需，就是温州无论是存量房，还是增量房，还是库存，基本上已经供应都大于需求了。
马光远：限购不应全国一刀切 必须上制度性的长效机制 这样未来我们将不会再谈及调控
(《央视财经评论》评论员)
我想全国的房地产市场未来整个政策最起码有两个特点，第一，因地而制宜，不同地方的房价背后逻辑不同，不要搞全国一刀切的政策;第二，都必须上制度性的长效机制，这几年我们搞房产税的试点，最好的地方应该是温州，这个市场本身涨涨跌跌，整个供需很平衡，又有很多钱，市场又很活跃，在这个地方不搞房产税在什么地方搞房产税?做长效机制，它应该搞试点。就是你要真正退出限购的话，那么你上房产税，我想温州市政府肯定会同意的，所以未来整个市场的调控，我们以后可能谈到房地产的话，不会谈到调控两个字……