央视财经评论文字稿-房价在和谁赛跑?
2013-07-18   作者:  来源:央视网
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  在中国经济半年指标陆续发布的同时,房地产市场这半年的变化情况也是很多人关心的问题。昨天,国土资源部发布了上半年的住宅土地价格的监测情况,在105个城市当中,有94个城市的地价出现了增幅的上涨,其中呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门这9个城市的地价涨幅超过了10%。那么地价为什么涨?地价飙升,是不是意味着新一轮房价上涨的开始?央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。
  地价为何飙升?这是否意味着新一轮房价上涨的开始?
  近来土地市场进入了价格飙升的快车道。国土资源部7月16日发布的数据显示,二季度全国105个主要监测城市地价总体水平为每平方米3226元,环比上涨了1.62%,连续五个季度加速上升。在住宅地价方面,105个监测城市中,94个环比上涨。其中深圳、上海、厦门等9个城市,涨幅超过10%。
  赵松(中国土地勘测规划院地价所所长):本季度除了工业用地,其他各用途的地价,同比增长已经超过5%。超过这个线,按我们经验判断,应该说进入了一个较高位运行,当前土地市场回暖的态势,还是有所显化。
  一、二线城市今年上半年土地市场需求旺盛,值得关注的是,有关地王的消息接二连三。7月3日,北京南三环内的夏家胡同地块进行竞拍,包括中粮、中铁、招商、保利、恒大等14家房企参与。多家企业频繁举牌儿,5分钟之内,多家企业都给出了北京市国土局设定的17.7亿元封顶价格。
  同一天上海土地交易市场内,张江高科技园区的地块拍卖,起始价25.8亿元, 最终,万科以48.7亿元的总价拿下了这个地块。
  上半年北京共成交土地100宗,合计土地出让金收入664.24亿元,位居第二。而且北京今年仅半年时间,土地成交宗数和金额就与去年全年相当。此外,全国上报异常交易地块115宗,较上一季度增加36宗,与上年同期的50宗相比上涨明显。
  鄂尔多斯是我国动力煤的主产区,记者五月中旬去当地调查,煤炭市场的低迷,让一些小煤矿只能选择停产。煤炭行业不景气,货运行业就首当其冲。煤炭、房地产两大主力引擎、动力不足,让鄂尔多斯的日子不好过。在今年鄂尔多斯市人代会上,财政收入增长目标被定为6%,而在过去五年间,鄂尔多斯市的财政收入每年都在以30%至40%速率递增。
  这几天,财政收入的数据,也是个焦点。1至6月累计,全国公共财政收入68591亿元,比去年同期增加4795亿元,增长7.5%。增幅同比回落4.7个百分点。其中,中央财政收入32311亿元,同比增长1.5%,地方财政收入36280亿元,同比增长13.5%。值得关注的是,上半年,全国国有土地使用权出让收入16722亿元,同比增长46.3%,土地、房产总是牵动媒体目光。
  这两天,一条消息引发关注。《新华社》报道,国税总局下发的关于转变职能,改进作风,更好服务大局的通知称,积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度,公平收入分配,研究扩大个人住房房产税改革试点范围。

  刘戈:地价飙升 缘于开发商和地方政府是干柴遇上烈火

  (《央视财经评论》评论员)

  现在地价上涨的速度、范围超过了房价交易量,这个就是看起来表面上波澜不惊,但水面下暗流涌动。为什么会导致这样一个现象?前一段时间大家都说钱荒,但是今天我看报道,地产大佬任志强出来表示,什么钱荒,他根本没看到,他说如果不开放土地供应,北京四环内的房价要达到10万元一平米,而且还有数据支撑。今年上半年,房地产开发商的资金到位5万7千亿,比去年同期上涨了30%多,对于开发商来说,根本不差钱。反过来,我们再看土地提供方,也就是地方政府,他们现在的状况有一个数字可以验证一下,国家审计署公布的,在18个直辖市和省会城市里面,有17个都承诺了,今后将用他们的土地转让资金来弥补他们欠下的债。他们承诺要达到多少呢?要达到55%。所以你看这两方面干柴烈火,他们两个碰在一起的话,这个地价的故事就会出来。

  马光远:为什么任志强说没有钱荒 因为钱全流向了房地产行业

  (《央视财经评论》评论员)

  在这之前可能很多人关注到了,国家统计局发布了上半年的一个房地产开发和销售的情况,在1月份到6月份的曲线图上,我们看到投资其实并没有如我们想象的那般大举进入房地产市场。再来看1到6月份的销售额和销售增速,增速上的表现是明显放缓的。这样的两个例子,应该说房地产市场目前发展还在一个低迷的状态下,似乎让人找不到地价突然飙升的理由,但其实这是一个完全能够迷惑你眼睛的几张图,销售的增速总体依然在上涨。1、2月份是今年整个房地产市场最火爆的时候,因为有很多的传闻说要出什么政策,所以大家赶在政策以前赶快买,所以达到了一个最火爆的程度。在达到一个珠穆朗玛峰的峰顶以后,如果继续往上走,你会发现难度越来越大,增速越来越低。但是事实上我们看到,在今年上半年,中国的钱、中国的资源加速向房地产行业进行转移。第一个从土地市场来看,一线城市已经表现得很明显了,成交额北上广都超过了去年的三倍以上。同时,北京上半年土地出让金增长390%,上海277%,杭州504%,而且溢价率很高。北京以前应该说成交最高的是2010年,全年卖地卖了1600个亿,但是溢价率没有超过今年,今年上半年整个溢价率超过了50%,这意味着大家对整个土地市场非常看好。
  第二个,为什么说资源向房地产加速流动呢?我们看今年上半年开发商的资金到位5.7万亿,这是个什么样的概念?上半年的时候,全社会的融资额超过10万亿,但是一个房地产行业,拿走的钱就是5.7万亿,超过了50%。为什么任志强说没有钱荒,因为钱全流向他那个地方去了。这是一个非常有意思的现象,地在火热的卖,钱不断的涌向房地产市场,溢价率又很高,房价也在上涨,所以在这种情况下,千万不要看我们刚才列的那个图,因为那是一个假象。

  刘戈:有一部分地方政府就是靠卖地来还地方债

  (《央视财经评论》评论员)

  其实像鄂尔多斯的故事已经过去了,现在发的问题可能是其他另外的一些地方。因为它最早的泡沫当时最大,相对而言它破裂的比较早。现在西部、中西部,还有一些其他的地方,可能它的财政状况未必又像鄂尔多斯这样好,它的工业,或者其他的一些制造业,没有这个基础,就是靠卖地来还地方债。
  我看到一些数字,比如说重庆,别墅型的高端房征税了,价格下降了6%。从收的这一部分的税的数量来说,杯水车薪,但是如果要是按照这个思路,是不是能够进一步的,让这一部分的税和现在巨额的土地出让资金能够互补上,我觉得这是一个方向。因为土地是会卖完的,而且地方财政对土地的过度依赖,现在已经成为中国房地产市场的一个症结。像北京、上海这些本来已经有很强的其他方面税源的城市,都占了百分之三十几,那么其他一些中西部地方,很多都达到百分之五十多。这样的一个巨大的数额,那你卖完了以后怎么办?那么就需要有新的税源能够和替代原来的状态。

  马光远:地方政府、开发商、银行合谋烘托楼市

  (《央视财经评论》评论员)

  现在其实是地方政府在推动,事实上这是大家的一个合谋,是一个二人转,甚至是一个群口相声,大家都在里面。不管是地方政府,银行,还是开发商,大家都在盼着这么一场盛宴,用各种各样的概念把这个市场烘托起来。但是无论是对于土地市场,房地产市场,这可能真的是最后一次盛宴。现在地价狂飙猛进,在整个房地产泡沫越吹越大的整个过程中,你会发现很多人的观点开始出现了极大的分歧。
  如果认为房地产市场未来肯定要走下坡路,那么一定要抓住,这是地方政府的一个心态。对开发商来讲,现在加紧推盘,加紧把房价推到一个程度,也是他们的一个心态。在这种情况下,现在有各种各样的统计,国外有媒体统计说,在全球前十大排名的高房价城市里,中国占了六、七个。有人还讲说,深圳的房价已经超过了东京,但是我们的人均收入比东京要低很多。而且我看到一个现象就是一直是看空的,现在突然又开始看多了。很多人讲说,它是不是一个反向指标。还有瑞银的陶冬,他说如果你有房子的话,三年以内一定要把它卖出去,现金为王。种种的迹象表明,在整个的这种热情里边,大家的心情并不是完全说狂热,而是有恐惧在里边,这种恐惧本身究竟预示着什么,我觉得很能说明问题。
  房产税大家也很期待,目前最关键的是税制的设计问题。如果说按照目前上海,你要按增量来征的话,是没有多少的,增量跟卖地比较的话,那简直是杯水车薪。所以我认为房产税讨论这么几年以后,第一个一定要回到原点。房地产的征收对象是什么,房产税的征收目的是什么,一定要明明白白的在制度设计里面体现出来,否则你画这么大的一个饼给地方政府,结果地方政府发现我根本吃不到,那个时候出现财政缺口,真的像今年,这两个月你看很多地方政府跑到财政部来要钱来了。

  贾康:房产税有可能成为地方政府支柱财源的一个制度建设

  (财政部财科所所长 《央视财经评论》特约评论员)

  如果说肯定房产税这个大方向要扩大试点的范围,增加一线城市,当然是顺理成章。不是一线城市,或者类似于重庆这样的,比较大规模的中心城市跟进,也是顺理成章。我认为也不排除其他类型的城市,原则上讲,可能还会允许不同的地方的方案有一定的差异。比如上海、重庆两地的方案就有差异,但是它里面的共性也是非常明显的。它要在原来消费住房的保有环节,从无到有,形成税收的调节机制。从长期来看,他是构建地方税体系这个必须完成的改革任务里面的组成部分,他对于地方取得和他的职能履行相匹配的税源是有直接关联的。所以从中长期来看,当然是地方财政收入里边非常重要的,有可能成为支柱财源的一个制度建设。

  刘戈:房产税会让我们的征税制度发生根本性的改变

  (《央视财经评论》评论员)

  房产税不光是对谁征税,怎么征税的问题,这是中国税制的一个巨大改革。因为我们以前征的都是间接税,就是在流通过程当中,钱还没拿到你手里面,税已经扣完了,相对已经形成了这样的一个习惯。现在我们要从根本上改变这个习惯,就说你家里的房子在住着,然后你要额外地拿出来一笔钱,这是一个巨大的改变。著名的董藩教授就表示,如果五年之内,真正意义上的房产税能推出来的话,他辞去博士生导师职务。他为什么会这么说?他就认为现在的状况下,我们要推出这种直接征税的方式是很难的。现在这个赌能不能破戒,有待于实践。就是说谁能够下这个决心,让我们的征税制度发生一个根本性的改变,这的确是考验上上下下的决策能力和对未来方向的。

  马光远:房产税的最大问题是它能不能降房价

  (《央视财经评论》评论员)

  房产税还有一个最大的问题,就是它能不能降房价?对整个的房价来说,它能够起到一个什么样的作用?这是大家非常期待的。但是我觉得,如果一个问题本身你没讨论清楚,他是干什么的,他怎么去干,他具体怎么样进行设计的时候,你再谈到他的另一个政策目的,是不现实的。目前来讲,整个的房地产市场已经发生了一个基本态势的变化。从房屋供应来讲,除一线城市比较紧张以外,二、三、四线城市本身房子供应已经够了。我们看国家统计局的数字,1到6月份的时候开工面积是40多亿平,等于能够供应十年。再加上有很多人说,土地供应不够。我们以前也算过账,开发商目前屯的地,如果他要进行开发至少要开发十年。所以我们现在看到的很多,已经不是说数量不足的问题……

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