“契税直征”杜绝开发商挪用契税行为
开发商代收商品房契税相当于“无息贷款”
2013-04-19   作者:记者 阳建/长沙报道  来源:经济参考报
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    日前,湖南永州市地税局办税大厅出现扎堆缴纳房屋契税的市民。据了解,这是因为当地年前出台了新规,禁止开发商代收商品房契税,推行“契税直征”管理。永州此举受到大多数购房者的欢迎,然而也在当地业界引发了诸多争议。专家指出,这折射出我国商品房契税征收机制仍有很多漏洞,绝不是一纸禁令就能解决,需要市场参与各方共同努力进行规范。

  开发商代收契税遭禁

  永州市地税局2012年12月下发了《关于加强商品房购买环节契税管理的通知》,明确开发商不得代收房屋购买环节契税,建立以购房户自行申报纳税为主的管理模式,要求此前已由开发商代收的商品房购买环节的契税必须在2013年3月31日前缴纳入库,未缴纳的依照相关规定进行处罚。
  这一打破以往契税由开发商代收“潜规则”的新规得到许多购房者的欢迎和支持,由此永州市出现了市民扎堆缴税的现象。据永州市地税局介绍,通过加强“契税直征”的管理,截至今年2月份,购房户直接到办税厅办理契税申报1538户次,占总申报的78%,共入库契税1591万元,同比增长38%。
  其实,除了永州这类中小城市,在全国房地产市场中开发商代收契税已成为“行规”。一般购房者在签订合同时,开发商就会自行向客户收取一系列相关费用,包括契税、贷款抵押费用、房产办证费,有的甚至还代收物业维修基金等。如果购房者不愿向开发商缴纳上述费用,则不能签合同或不能收房。
  然而,这种不合理的“行规”却存在诸多隐患和风险,侵害了购房者和国家利益。一方面,部分开发商在代收契税后并没有及时入库,甚至挪作他用,造成一些楼盘的业主迟迟无法拿到房屋产权证。另一方面,部分开发商超过国家规定比例代收契税,声称在有关证件办下来后多退少补,从而变相套取购房者资金。
  业内人士指出,一些开发商利用代收契税等相关费用的时间差,手头就能积累数额不菲的流动资金,相当于“无息贷款”。以一套价值100万的房子为例,根据面积不同,其契税约在一万元至四万元之间,按一个楼盘1000套房子计算,这笔资金就高达1000万元至4000万元。
  由于代收金额较大,不诚信的开发商就会挪用这笔资金。一旦开发商资金链断裂,楼盘建设停摆,业主缴纳的契税很可能会面临血本无归的风险。长沙麓山里佳园的部分业主就遇到过这种情况,在房款和契税交给开发商后,房子尚未备案,开发商就“跑路”了。
  永州市地税局表示,“契税直征”规定的推出就是为了防止房地产开发商代收、挪用契税的现象发生,确保契税及时足额入库。

  “契税直征”引发业内质疑

  尽管“契税直征”受到了购房者的普遍欢迎和支持,但同样也在房地产行业内部引发了争议和担忧。
  首先,开发商担忧如果购房者不按时缴纳契税,可能会导致产权证无法按期办理。目前,购房合同里都约定了开发商办理产权证的时间期限,而契税是办理产权证的重要材料。一些开发商提出,如果不统一提前代收契税,产权证可能无法按期办理。如果因买房人延期缴税而使产权证无法按合同约定的时间办理完成,会造成违约责任不明晰的问题。
  另外,部分开发商还表示,当前很多购房都是以抵押贷款方式进行,在办理相关贷款手续中,开发商通常为购房者提供了阶段性担保。如果买房人不按时缴纳契税,产权证不能办理,抵押登记手续就无法办理。如果这种情况下,买房人开始恶意不还贷,开发商还必须承担责任。
  不过,永州多家楼盘的工作人员对记者表示,在“契税直征”规定出台后,大部分购房者都按时缴纳了契税,“否则他们无法完成购房手续”。
  此外,也有部分购房者表示,办理房屋产权证的过程费时费力,自己交给开发商办理也无不妥,如果一刀切的要求所有购房者必须自主缴税,并不是最佳的管理方法。永州香樟绿城楼盘的工作人员对记者表示,该楼盘尚未收到“契税直征”的规定,契税如何缴纳需等通知。
  同时,据记者了解,只要有委托协议,购房者依然可以委托包括开发商在内的任何人缴税,这很可能会导致“契税直征”的执行效果打折。

  规范契税征收需多方努力

  面对房屋契税的乱象丛生,永州推行“契税直征”新规,折射出我国房屋契税征收机制依然存在着诸多漏洞。实际上,我国许多大中城市早就出台了类似规定,但具体的实施效果不是很好。
  然而,根据我国税法规定,各级税务征收机关一律不得委托其他单位征契税。由此可见,开发商代收契税的行规显然是违规的,而挪用税款、套取税款等行为则更为严重。
  针对“契税直征”新规的执行以及房地产行业内部的不同声音,专家指出,要彻底规范好房屋契税征收,绝不是一纸禁令就可以解决,需要市场买卖双方以及房管、税收等相关监管方的共同努力。
  首先,作为契税征收的主体,地方税务部门必须强化“契税直征”管理,坚决杜绝方式开发商违规代收契税的行为。在实际操作中,很多地方税务部门本身都没有严格执行规定,纵容了开发商代收契税的行为。同时,税务部门需要仔细推敲执行细则,对开发商和购房者的责任和义务分别作出明确规定,以免让开发商“钻空子”。
  中国指数研究院总监何田在接受记者采访时指出,“契税直征”在全国范围内推行是大势所趋,需要大力推动实施和加强管理。不过,在具体的执行过程中需要更加合理,比如契税应该在办理产权证时由购房者自主向税务局缴纳,而不应该是签合同的时候缴纳。同时,要考虑部分购房者委托他人缴纳契税的意愿,形成规范的委托规定。
  其次,永州市地税局税政二科副科长张新华对记者表示,当前房屋产权证办理手续非常繁琐,涉及税务、房产、国土等多个部门,只有将所有相关信息联网,在统一的平台上公开,这样就可以大大简化手续时间。同时,税务部门还可以推出预约申报纳税等服务,以提高购房者缴税的便利性。
  另外,业内人士还指出,除了税务部门,房产管理等监管部门也要出台配套措施,要求开发商不得代收和乱收契税等费用,以切实维护市场秩序的稳定。何田强调,政府部门要加大对“契税直征”的宣传力度,购房者则要提高对自主报税的意识,维护自身权益,积极配合税收部门,做好对开发商的监督与约束,共同创造良好的市场环境。

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