为期四天的2013年北京春季房地产展示交易会日前在北京展览馆开幕。本次房展共集结国内外项目五百余个。图为一名参观者从北京春季房展会上一处海外购房移民的展示牌前走过。记者 罗晓光 摄

    刚刚落幕的博鳌亚洲论坛2013年年会上，楼市再次成为与会嘉宾关注的焦点。十年调控的思路和出发点是什么？如何更好地发挥税收杠杆的作用？现在是否到了出手购房的时机？面对这些问题，与会的开发商、企业代表与业界人士、专家学者展开了激辩。

　　“把脉”楼市调控思路

　　2月底以来，“国五条”及地方细则相继出台后，调控再次升级，市场和社会反应强烈。
　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，“国五条”坚持了2010年“国十条”以来的调控思路，即从供和需两端入手调控市场，一面增加普通商品房供应，一面抑制投机、投资性需求，满足合理的住房需求。但在秦虹看来，“国五条”和地方细则最大的问题是“细则”还不够“细”，部分城省市目前只出台了2013年的房价控制目标。
　　从2003年以来，楼市调控已经整整十年。从抑制到刺激再到抑制，每次调控的初衷和思路究竟是什么？对此秦虹表示，“房地产是国民经济的一个组成部分，十年房地产市场调控服务的也是国民经济这个大局。”
　　秦虹认为，2003年至2008年的第一轮调控是抑制供给和控制房价，主要是防止国民经济从偏热走向过热；2008年至2010年的第二轮调控是刺激房地产业，服从“保增长”大局。
　　2010年至今的第三轮调控，国家通过限购、限贷政策抑制多占住房，缩小贫富差距、缓解社会矛盾。“房子已经成为另一个导致家庭财富分配差距扩大的重要因素，随着房价过快上涨，拥有多套房的家庭财富倍增，没有买房的家庭，越来越买不起房子。”秦虹说。

　　嘉宾为调控“支招”

　　与会嘉宾认为，长期来看，楼市调控的行政手段有待“让位”给市场手段。
　　“今天的房地产像一列火车一样，用行政手段这根缰绳可以把马勒住，想勒住火车就很困难。”SOHO中国董事长潘石屹认为，应该用市场经济手段调控房地产，而非用计划经济行政命令的办法。
　　对于为何采取行政调控手段，秦虹认为，市场经济本质上是法治经济，目前很多和房地产市场发展相适应的法律法规没有建立，在法律手段不充足的时候，政府解决眼前房价过快引发的社会矛盾，有必要采取一些行政手段。当法律法规和尊重市场规律的制度建设建立起来后，要更多发挥市场经济手段进行调节。
　　土地供应关系未来房源供应，甚至会影响到社会对未来房价的预期。“国五条”要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
　　“只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去。”华远地产董事长任志强认为，调控房地产一定要让供给迅速增加。　
　　长江商学院副院长王一江说，从长远来讲，只有增加供给才能抑制和稳定房价。但是短期还要注意，通货膨胀造成的恐慌性需求，会把房价在短期内推高。
　　“因此，解决房价高企的问题，从长期来讲供给管理非常重要，从短期来讲，流动性的管理非常重要。”王一江说。
　　G20与新兴国家经济发展战略研究中心主任张其佐认为，房地产仍然是国民经济的支柱产业，房地产业需要顶层设计，使其走向一个长期、健康的一个轨道。“我们现在主要问题是房价太高，要建立长效机制，政府保证保障房，其他的交给市场。”

　　税收杠杆该怎么使用

　　“国五条”细则中，对二手房交易征收20%所得税的内容备受关注。无论是所得税还是房产税，被寄予调控厚望的税收杠杆究竟应该怎样使用？
　　“房产征税应该集中在物业的持有环节，而不是流通环节。”潘石屹认为，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物业税或者房产税，把持有环节的税增加，把流通环节的税降下来，就会形成一个压力，把部分人持有的多套房子挤出去，让没有房子住的人能够充分利用宝贵的房产资源。
　　王一江认为，按照比较符合市场的原则思路，把房地产市场分成三类，一类是高端消费，一类是大部分白领中产阶级消费，一类是低端消费。低端消费政府补贴，中端消费市场调节，高端消费课以重税。用高端消费的税收收入补贴低端消费，这样总体房价该涨就涨，该降就降。“房价越涨，就有更多资源可以补贴低端。”
　　任志强则认为，真想让老百姓买房子，就要减个人所得税，“减税能大大提高个人可购房的支付能力。”
　　“物业税和房产税可以让地方政府的税收来源多元化，缓解地方政府的土地财政问题。”春华资本集团董事长胡祖六说，但税率不能太高，要考虑住房拥有者的承受能力，同时他不认为觉得房产税就能够抑制中国房地产的泡沫。

　　现在该不该出手买房

　　调控再出重拳，限购、限贷不断升级，所得税政策强力推进，高压之下，这一回能否真正遏制住高涨的房价？目前是不是合适的购房时机？
　　“如果不重新审核我们的土地供给结构和土地制度问题，如果不真正解决市场供给问题，房价的走势将稳中有升。”任志强说。
　　秦虹认为，中国房价很难用涨或是不涨来衡量，而是结构性的问题。有些城市现在可能面临着房价上涨的压力，但还有些城市，尤其是三四线城市由于供应充足，还在面临消化库存的压力。
　　秦虹认为，2010年限购和限贷政策以来，为卖而买的投机性炒房需求比以前大大减少。“我们现在每年卖出10亿平方米的住房，我认为80%都是和自住和改善性需求有关。”
　　“如果买住宅，一定要自住相结合。”秦虹建议，如果不是为了住而是为了赚钱要慎之又慎，房价未来涨幅能否涵盖持有成本和交易成本并不确定，存在很大的风险；优质的商业地产值得考虑。此外，秦虹建议投资不一定要买实物住房，可以考虑投资一些房地产的证券化产品。