赵乃育 绘

    近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？在近日的调研中，《经济参考报》记者试图找到答案。

　　地方政府：调控代价“耗不起”

　　业内人士指出，地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。

　　从2012年全国土地出让情况来看，全年全国土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。
　　浙江省2012年基金预算执行情况和2013年基金预算的文件显示，2012年，浙江国有土地出让金收入1973亿元，同比下降46.4%。对此，浙江省财政局解释称：“收入下降，主要是土地出让市场行情不景气。”以杭州为例，2009年杭州的土地出让金总额超过1000亿元，超过上海、北京，跃居全国第一。而随着国家调控政策的出台，杭州土地出让收入连年收窄。2010年，杭州市本级土地出让金收入922.57亿元；2011年，跌到了427.37亿元；2012年土地出让金再度缩水，为350.80亿。
　　其它省市情况类似。按照上海市2011年国有土地所有权出让收入占政府性基金收入的比例85%计算，2012年上海市土地出让金为1100亿元，同比锐减43%。
　　由于上述原因，相关省份都相继调低了今年土地出让金预算增速，部分省份甚至预计负增长。
　　山西一位地方住建局负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，我国房地产政策一时一变，经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程，而经过高速发展的房地产市场如今却难以调控，造成十年调控十年价涨。
　　在他看来，国家调控对当地房地产市场影响较小。“因为我们这属于小城市，房地产市场都是刚性需求，发展相对平稳。可能对于需求较大的大型城市影响大些。”
　　专家解析：“由于土地财政占地方财政收入很大部分，因此，地方对土地依赖较大。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。
　　“地方政府是政策执行者也是城市责任者。”全联房地产商会会长聂梅生表示，地方政府微调房地产调控政策的原因是，其不像房企可以耗时间，它没有资金，城市就不能发展，人民生活就不能改善，城市GDP也会完不成指标。

　　银行：共同筹码“输不起”

　　房地产业仍然是各家银行放贷的重要项目。有机构测试认为，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。

　　不过，此轮房地产调控以来，银行开发贷在开发商资金来源占比在波动性下降。国家统计局数据显示，开发商资金来源中，国内贷款占比从2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年轻微上升至15.3%。
　　据了解，在一、二线城市房屋交易量回暖，房企资金流动性状况已有所缓解的情况下，今年，商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过，在房地产贷款投放的增量上依然有所控制，并且继续强化名单制管理。
　　“我们对原有的房企贷款客户投放贷款时，会考量其资金状况，尽量保证其续建项目，防止烂尾工程，给银行带来不良风险。另外，对于优质的房地产商，银行会作为大客户继续放贷。”一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示，“在利率方面，银行根据企业实际情况给予一定上浮比例，一般是10%至20%。”
　　也有银行业人士透露，目前银行给予房地产开发商单笔贷款或授信额度早已有所缩减，审批权上收至总行。一位国有大行公司业务部经理坦言，“实际上，银行贷与不贷都是基于对行业和某企业资金风险权衡的商业行为，毕竟房地产行业银行贷款投放的比重依然较大，短期内这种局面不会改变。因此，对于资金链出现问题的房企，银行会在尽可能减少损失的情况下逐步退出，而优质房企依然会作为大客户进行放贷。”
　　从16家上市银行最新的财报数据可以发现，房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一(2012年二季度为19%)，如果再加上住房贷款，房地产部门的直接贷款占全部信贷资产的近三成(2012年二季度末为31.5%)。
　　2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿元，较2011年底增加3.03%，但其中，有4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降，11家银行的房地产业贷款余额较2011年底有所下降。
　　具体而言，在四大行中，除了中行房地产开发贷较上年末有所增长外，其余三大行均呈现负增长。工行房地产相关贷款余额4991亿元，较上年末下降130亿元；农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元，较上年末骤减369.5亿元；建行房地产开发贷余额4177.66亿元，较上年末也减少了13.94亿元。中小股份制商业银行中，浦发银行上半年房地产行业贷款较上年末减少了77.26亿元。　
　　从不良率来看，房地产开发贷款的不良率平均水平在1%左右。一线城市中，截至2012年末，上海地区房地产不良贷款余额41亿元，不良贷款率0.38%，比年初下降0.02个百分点，低于全行业平均不良贷款水平。
　　专家解析：倪鹏飞指出，由于银行本身信贷考核机制与性质，造成银行投资方向的固定，房地产企业利润相对较高、风险较小，所以这也使得银行大量介入了房地产市场的开发和消费贷款。

　　开发商：最能抗压“玩得起”

　　“前一天让北京以高溢价拍出13块地，后一天就出‘国五条’细则，说要收20%税，这不是耍着开发商玩吗？”一位开发商在“国五条”细则出台后说。不过，有观点认为，开发商被认为是房地产市场的最大获益者，是房地产调控中最抗压的一方，最能“玩得起”。

　　数据显示，自2003年到2012年十年间，中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6.4万亿元，累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11.3　亿元增长至2012年的近200亿元，增长了近16倍。
　　此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示，去年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。
　　业内人士指出，开发商的底线就是资金链不能断裂，之所以在调控中均能置身于外，一方面是因为国家的“十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握；另一方面，由于投资成本较低，在资金出现问题时，开发商大不了选择放弃项目：“我不挣钱也还不了你的钱，大不了把我的土地收了”。
　　专家解析：倪鹏飞表示，由于房地产的高利润诱惑，造成了现在“全企业炒房”，这也就造成了地价越拍越高，开发商同时采取成本加价的方式获利，而不断增长的购房需求，使购房者成了为所有成本买单的下家。

　　购房者：弱势群体“伤不起”

　　购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。一方面，要解决自己的安身之处；另一方面，渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为，在中国投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为最合适的选择。

　　有分析说，在国外，一方面是投资股市拥有较稳定的收益，另一方面，他们即使投资房地产业，不像我们这样直接拥有一套产权，而是直接以小额投资房地产基金，通过基金收益获得回报。而我国由于股市收益波动性较大，再加上基金、信托等新型投资渠道门槛较高，所以投资形式很有限。
　　专家解析：住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出，在城镇化背景下，不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求，购房需求不断增长。与此同时，由于进入房地产市场有门槛，因此在初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。

　　“房价上涨的根本原因是制度失衡。”倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，从中央考量来看，一方面要抑制房地产价格过快上涨，另一方面又必须考虑经济增长的重要底线。这就导致中央层面在调控措施方面不是很得力。
　　聂梅生也认为，现阶段我国调控政策左右为难的根本原因是中国经济仍很脆弱，在外部经济较差的背景下，只能拉动内需。而房地产业的兴衰又影响着钢铁、煤炭、水泥、建材等众多上下游行业。“所以，中央必须权衡多方因素，把握局部与全局的关系。”