未来几十年中国最大的发展潜力在城镇化，已经形成共识。大力推进城镇化也是当前和今后一段时期经济工作的重要内容。但是，城镇化不是个筐，什么都能往里装。比如眼下对房地产市场的判断，就有拿城镇化说事儿的嫌疑。
“城镇化是发展的结果，而非发展的目的”，这一逻辑决定“城镇化需要房地产，但不仅仅只有房地产”。但是，对于城镇化的房地产机遇，投资者和市场表现得可能有些过于乐观。
不能否认，在以抑制投机需求为主的调控持续三年之后，房地产市场积蓄了较强的反弹动能，被政策所抑制的一部分需求也在复苏，但如果房地产假借城镇化的名义重新泡沫化，所造成的后果不仅仅是前期的调控成果尽失，而且房地产的再泡沫化也会阻碍城镇化发展，尤其是阻碍实现农村人口的“市民化”目标。
城镇化又称城市化，是指伴随着工业化进程和社会经济的发展，人类社会活动中农业活动比重下降，非农业活动比重上升的过程，与这种经济结构变动相适应，乡村人口与城镇人口的此消彼长，同时居民点的建设等物质表象和居民的生活方式向城镇型转化并稳定，这样一个系统性过程被称为城镇化过程。
城镇化的这一定义说明，其内涵是经济的工业化和人口的城市化。中国经济经历了30年高速增长，未来几十年将回归到中高速增长阶段，中国经济也将从外需拉动转向内需支持。在这一过程之中，东部发达地区的产业升级和中西部地区承接产业转移同样重要，这些结构调整将伴随着农村居民收入提升和消费升级等。未来，中西部地区，以及其他欠发达地区将成为城镇化的重点区域。
在中西部地区城镇化过程中，首要难题就是农村人口的城镇化，这些农村人口如何工作在城市，生活在城市？此前的新农村建设中，不少地方搞成了“政府下海、农民上楼”，不少地方甚至出现农民“上楼致贫”现象。
城镇化不是多造房子、多修路、多建几座摩天大楼，在当前稳增长的大背景下，要警惕片面追求基建和房地产，以做大GDP。为了追求城镇化快速发展，有个别大城市房地产投资已占固定资产投资一半以上，有的城市的土地收入占地方政府可用财力的50%以上。一旦城镇化出现急躁、冒进情况，其后果很难预料。毕竟，今年的宏观经济仍面临诸多不确定性，地方政府偿债能力和财政状况仍不乐观。
未来，城镇化的正确定位是促进人的全面发展，如果还是简单地将城镇化定位为“投资拉动经济增长”的着力点，那么大规模的城镇化无异于投资大跃进。在城镇化大旗掩护下，地方政府的投资冲动将会更加有恃无恐。同时，要警惕城镇化背后的地方政府融资风险。要将城镇化与财税体制改革紧密相连，理顺各级政府间的财政关系，尽快建立政府债务的风险预警和防控机制。此外，地方政府还应在公共服务与社会管理方面承担更多的责任。