央视财经评论文字稿-房价会抬头吗?
2012-11-20   作者:  来源:央视网
 
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    11月18号,国家统计局公布的10月份新建商品住宅售价变动的情况显示,全国70个大中城市当中,价格环比(较上月)上涨的城市有35个,略多于9月的31个,涨幅均未超过0.5%,价格下降的城市有17个。比9月份减少了7个。为什么一系列的调控政策之下,70个大中城市的平均房价涨幅仍然还在扩大?未来中国楼市到底该何去何从?明年的房价仍会“坚挺”吗?央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。
    国家统计局最新数据显示,一线城市房价环比长势仍在延续,开发商本月又掀拿地潮。在调控政策依然不放松背景下,是什么因素在影响着楼市走向?房价反弹力度究竟会有多大?
    楼市金九银十行情没有出现,可房价如何变动还是引人关注。
    国家统计局公布10月份70个大中城市新建商品房房价数据显示, 与去年同期相比,楼市依然处于下降通道,但和上一个月环比数据来看,上涨的城市有35个。尽管环比涨幅均没有超过0.5%,但上涨的势头不容忽视。其中北上广深四个一线城市中,除上海10月的新建商品住宅价格与9月持平外,其余三个城市均有所上涨。
    在北京,9月开盘的楼盘在10月很多已售完,而10月开盘的楼盘似乎更加火爆。
    北京市海淀区某楼盘销售员:您好,我们均价现在3万8,送精装修。(楼盘)卖得挺好,十一开盘开的是1到25层,1到25层的房子已经全部卖完了,我们这期加推了26层到30层一共5层的房源。
    在广东,1—10月商品房销售面积小幅增长,增幅再次由负转正。销售面积居全省前三位的广州、惠州和佛山商品房销售面积增幅分别比前三季度提高5.4个、4.4个和3.5个百分点。
    不仅是新房,二手房环比上涨城市10月也达到了32个。其中太原二手房价环比上涨了0.8%。
    朱志东(山西易居房地产公司经理):第一季度二、三月份,我们的日成交量在1套左右,尤其进入第二季度到了五六月份,我们的日成交量达到两到三套。今天的情况,总共成交的六套住房,现在咱们的办事人员现在都已经去房地局办理手续,应接不暇。
    新房和二手房市场的热闹场面是否会对未来房价带来影响?有专家表示,尽管有的地方房价企稳上涨,但幅度依然很小,在政策层面坚持调控的大环境下,房价不可能大幅反弹。
    顾云昌(中国房地产研究会副会长):房地产调控政策不动摇的情况下面,投机需求、投资需求仍然被遏止。只要投资、投机需求被遏止住,不可能产生更多的需求量,不可能炒,把市场炒起来。

    张鸿:目前房价处于下跌之后回升的阶段

    (《央视财经评论》评论员)

    这是环比涨幅的扩大,所以很多普通老百姓总是会被这些搞晕掉,你一会儿说同比下跌,一会儿说环比上涨,什么意思?现在的房价按照统计局的说法,比去年10月份还是在下降的,只是降浮在收窄,就是没降那么多了,然后这个月比上个月是在上涨的,涨幅也在加大。所以就是一个月比一个月涨的多一点。这对开发商来说,他管它叫回暖,他们希望原来已经处理了,现在一点点在回暖。尤其是一线城市比较明显。你看上海是持平,北京、广州、深圳这些一线城市都是涨幅比较靠前。
    大家现在的担心是什么?就是一线城市又把这个真的变成了开发商看到的回暖,这房价又上来了。其实同比还是在下降,所以它现在是在一个叫回升的阶段,下跌之后回升的一个阶段。

    马光远:目前房价出现暴涨的机率非常低

    (《央视财经评论》评论员)

    实际从上8月份开始,如果我们从成交量去看,成交量这三个月连续在下降。而且我们现在看到,就是所谓的房价要出现暴涨,不像以前,以前一旦我们听到这样的情况,市场总会做出反映。但是现在大家都在听故事,不管谁说要暴涨,好像大家都是听听而已,当然谁说暴跌,也是听听。所以目前整个房地产总体的态势是一个平稳的态势,我觉得没有特殊的情况,出现暴涨的机率非常低。

    张鸿:土地市场的热效应开始显现

    (《央视财经评论》评论员)

    包括限购政策,现在我们房地产市场能够保持一个平稳的关键是什么?就是这个力量。我们现在来看,逐渐的在拉锯战,逐渐在平衡。也就是说买房子的也好,开发商也好,大家在整个力量的博弈上,包括地方政府,包括我们的政策,现在逐渐的居于理性。不像以前,开发商遇到政策就会抱怨,就会调皮,买房者一旦遇到政策的变动以后,就会恐慌性的购买。
    现在来讲,年底只要不出现大的政策,我们说出现政策悬崖,一旦政策收紧,或者政策彻底放开的情况,我觉得目前的情况只能较平稳,在我看来,10月份和9月份没有任何区别。不大可能出现暴涨、暴跌。还有一个因素是,前阶段中央地产局一个统计,国内有四十多个城市放松了微调,放松了公积金的要求。比如说指标可以上调,然后同省的异地可以贷。这样有一些自助性的需求就进来了,然后量也会有。还有一个就是,为什么一线城市涨幅还有一点扩大?其实就是土地市场上开始热起来了。地方政府开始放土地,然后开发商开始有钱了,开始拿地。拿地有两个效应,好的效应是你现在拿了地,一年半或者是两年以后,会变成市场上的供应,我们会觉得对房价的抑制会有好处。但是它对房价的负面作用是什么?只要一拿完地以后,立马我就能算出楼面价。然后对周边的市场马上就可以反映,所以现在开盘的那些房子,就可以按照你现在拿地的价格来卖。

    马光远:调控虽然没有放松 但一线开发商业绩非常好

    (《央视财经评论》评论员)

    今年整个房地产市场有一个很大的特点,就是尽管今年整个房地产调控没有放松,但是今年一线的开发商业绩非常好。无论是前三季度上市的这些,包括万科、中海等等,他们基本上已经提前完成了目标。再从销售量本身来看,北京的销售量比去年增长了30%多。住宅市场增长了40%多。从这个量本身来看,目前对于很多开发商来讲,它现在不着急去推量。它现在是什么呢?因为我的任务已经完成了,我完成以后,我现在这样可能会惜售,我现在要看整个市场怎么样来弄。
    现在有一个抑制他们的力量是什么?就是今年尽管新房开工面积在下降,包括拿地的面积在下降。但是整个完工的面积仍然在增长,仍然增长17%,而且待售面积也在增长。也就是说以前我们为什么担心开发商只要一出手的话,房价就会上涨?因为以前整个的供应是断断续续的,今年整个来讲,这个供应是上去的。

    尹中立:中国楼市的调控压力比较大

    (中国社科院金融研究所研究所 《央视财经评论》特约评论员)

    从当前来看,应该说有国内的因素,也有国际的因素。从国内的因素来看,受政策影响还是比较大。今年年初,实际上整个楼市比较疲软,所以各个地方政府相继出台了一系列刺激楼市的措施。从四月份开始,各地的楼市其实就开始回暖,再加上五、六月份央行又开始降息,降低存款准备金率,就进一步的刺激了整个楼市回升的行情,一直持续到现在。从楼市本身的运行看,总体的大的回升的背景下,其实楼市出现了一些分化的走势,表现为一线城市要强于二三线城市。北、上、广、深的单月成交量差不多都已经接近了一万套左右。所以年初开发商库存的压力比较大。从现在看,整个库存的压力应该已经到很小,所以价格下降的压力已经明显减弱。国际的因素来看,美国的量化宽松货币政策,实际上是对国内的整个流动性起到一种积极的推动作用,所以国际国内共同因素的作用下,中国楼市的调控压力,实际上还是比较大的。

    张鸿:关键是地方政府对房价土地的过度依赖

    (《央视财经评论》评论员)

    一线城市涨得幅度挺大的,都是领涨,然后三四线城市,或者是四五线城市。我担心这个两极分化到最后会形成巨大的包袱,尤其是四五线城市的地方政府的包袱会特别巨大。因为什么?因为像股市,一开始领涨就蓝筹股,好股票哗哗涨,到最后补涨是因为,比如那个已经涨到那了,我补涨一下,但是跌的时候,往往是那个补长的开始领跌,因为它其实没有太强的支撑。比如说像鄂尔多斯,像类似的城市,它没有特别强的支撑,所以我担心到最后这些城市会形成巨大的问题,财务问题也罢,社会问题也罢。
    再有,我们的收入倍增计划,如果房价这个涨幅,应该超过它不难,但是我觉得期望不仅如此,我们说限购它像退烧药,但是病根并不在炒房的这些人。所以病根在哪?很多人说是土地政策,财税制度等等,这形成了一个根上,地方政府对房价土地的过度的依赖。这形成了大家对未来一个预期。所以根上的我判断,房价调控真正成功的一个标志就是,等到有一天我们放松调控了,房价不会报复性反弹。

    马光远:真正健康的市场是没有调控的

    (《央视财经评论》评论员)

    今年从8月份到现在,整个市场本身出现了一个我们认为比较稳定的表现,最关键是政策的稳定,这个预期应该说是很明显的。比如说以前,7月份左右,有很多人总有幻想,认为这个政策会放松,但是现在基本上没有。第二个现在咨询买房子的人非常少,这在过去很多年里也是没有过的,所以我认为这种稳定的预期,包括政策包括对未来的房价,出现了少有的中国房地产市场理性回归的一个好的迹象。所以我觉得如果政策继续坚持、继续稳定的话,那么经历了这么严厉的调控以后,开发商开始调整自己的盈利模式,开始调整自己的心态,大家在买房子时候,理性也逐渐的进行回归。
    整个房地产市场应该说在近十年来,出现了一个比较好的大家不再焦虑的迹象。对于一个大城市来讲,房价也许还可能会上涨,但是这种上涨本身对很多人来讲,上涨或者不上涨,我觉得意义已经并不大了。大家更期待是什么?是未来五年时间里,把3600万套保障房能够完全盖起来,不影响城镇化一个进程。我的标准是,以后房地产调控要是没了,我们不再搞房地产调控了,这等于什么呢?那个时候不等于说整个房地产市场就很健康,而是说我们已经有了长久的制度,不再需要通过调控等等的手段来解决房地产变化稳定发展的问题,到这个时候,我们就不再每天来谈房价,不再为房价焦虑。住建部姜伟新在新闻发布会上提到说:“我们还有政策储备,我们现在不会放松”,但是我觉得这种政策储备应该更大程度上理解为一个制度性的、长期的、管用的举措,我们不希望有调控,真正健康的市场应该说是没有调控的。

    顾云昌:房价比我们收入的增长速度要慢

    (中国房地产研究会副会长 《央视财经评论》特约评论员)

    房价经过9个月环比下降,从6月份开始出现了环比上升,但上升趋势很缓慢,总体上房价是保持平稳的。目前情况下看来,大幅度反弹的可能性不大,掉头向下的可能性也不大,作为买房者认为只要是自住性需求,只要你看上了,自己能够接受的价位,合适的套型,该出手就出手。总体上房地产市场的价格,现在是平稳稳中有所升,但是稳重有所升的这种态势,可能比起我们收入的增长速度要慢。

    张鸿:股市和楼市都需要系统性的变化

    (《央视财经评论》评论员)

    不好预测,今天股市盘中跌过两千点的时候,我就想,这股市和楼市它怎么就不能颠倒一下?其实这是根上一个问题,就是股市的问题在股价之外,不是那个K线图能决定的。楼市的问题也在房价之外,就是它们都需要系统性的变化。只有我们在里面做了整个系统性、制度性的安排,才能保证两个市场都是健康的,而不是我们仅仅去关注股价、关注房价。

    马光远:目前的整个房价还是比较稳定的

    (《央视财经评论》评论员)

    我觉得到可以胆大地去做短期的预测。因为从目前来讲,整个房价,我认为还是比较稳定的,一线城市本身的表现应该说跟未来我们城镇化整个方向是一致的。至于说二三线城市,特别像鄂尔多斯等等这些城市出现的下跌,是因为没有人。那么一个城市只要有人,只要有流动人口,只要有概念,它的房价的这种抗跌性就很强…

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