四季度楼市博弈推动房价平稳
2012-10-26   作者:记者 赵瑞希/深圳报道  来源:经济参考报
 
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    经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后,“银十”开端不如预期,楼市从“两旺”再次走向“博弈”。公开数据显示,今年房企通过高周转策略快速回笼资金,一些房企甚至已完成全年销售目标,将对四季度房价起到支撑作用;而与此同时,购房者仍以刚需为主,促使房价缺乏上涨动能。与此同时,房价还存在着“上有封顶、下有兜底”的外部影响因素。受此影响,专家认为,四季度房价将以平稳为主,市场成交将较为乐观。

  房企:提前完成全年任务降价动力不强

  公开资料显示,龙头房企前三季度业绩亮眼,一些房企甚至已完成全年销售目标。
  前三季度,招商地产和世茂地产均已超额完成全年销售目标。公告显示,两个企业全年销售目标分别为210亿元和307亿元,而截至9月底,这两家房企已分别实现247亿元和366亿元销售金额,提前完成全年任务。
  同时,不少房企前三季度的销售业绩已超过去年全年。1-9月,保利地产共实现销售金额756亿元,同比增长32%,超过去年全年的732亿元;中海地产实现919亿港元的销售业绩,超过去年全年的871亿港元;绿城地产实现销售金额355亿元,超过去年全年的353亿元。
  此外,还有不少房企业绩表现不俗。恒大地产1-9月实现销售金额586亿元,完成全年销售计划的73%;万科前三季度实现963亿元销售收入,全年业绩破千亿已毫无悬念。
  世联地产市场研究部总监吴志辉认为,得益于积极的去库存行为,房企的现金流不断好转,短期偿付能力逐步提升。因此,虽然四季度是传统的冲业绩时期,并且不少开发商将会在四季度大量推盘,但受此前业绩表现较好影响,一些房企可能会在市场上“打酱油”,总体来说,价格争夺幅度有限,房价很难下降。

  购房者:刚需为主涨价动能有限

  受快周转策略影响,房企今年大量推货,而此前的以价换量策略如今也给开发商抗住价格撑了腰。
  世联地产调查数据显示,三季度,超六成购房者认为周边楼盘价格出现不同程度上涨,进而导致购房者认为房价非常高的比例出现反弹,与2季度相比上升了5.1个百分点。而此前几个季度,这一比例一直在下滑。
  由于购房者认为周边楼盘销售活跃程度明显提升,并认为未来成交量会提升的比例持续增长,因此近六成购房者看涨未来房价,这也使得购房者认为未来半年适合购房的比例出现下降。
  “十一”期间举行深圳秋季房地产交易会,由于价格优惠不足,虽然场面热闹,但实际成交有限。作为传统的冲业绩时间段,购房者对“十一”促销普遍抱有一些期待,然而面对98折、99折这样的常规促销手段,购房者普遍反映“这样的价位,刚需真是买不起!”,只能“再等等”、“以后再说”了。
  对此,深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为,受市场成交复苏、资金有所积累影响,房企及时转变以价换量的心态,改为较为进取的价格策略,同时,促销途径及打折扣等优惠方式也同步减少,是楼市从“两旺”转变为“博弈”的主要原因。
  但是,吴志辉认为,由于目前成交客户的主流依然是价格承受力较低的刚需人群,投资客占比仅为为13.6%,处于历史地位,因此,刚需为主流的产品结构导致价格难以提升,房价上涨动能有限。

  上有封顶下有兜底四季度房价将以平稳为主

  在卖方降价动力不足、买方涨价动能有限的情况下,专家认为,四季度房价将以平稳为主,成交将较为乐观。
  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,受此前市场回暖影响,房企获得了喘息的机会。与此同时,楼市调控基调仍未改变,换届后如果政策没有太大的变化,刚需仍将是市场成交的主力。因此从供求关系来看,四季度房价难涨也难跌。
  而从外部环境来看,房价也面临着“上有封顶、下有兜底”的局面。
  近期,为了控制房价涨幅,地方政府频频拿出新政。陕西规定地产项目合理利润率控制在10%左右,否则不发预售证;广州中心区域限制高价楼盘入市;上海重点抽查成交价格较高等存在异常情况的商品住房项目……
  宋丁认为,在楼市调控基调未变的情况下,涨价面临“上有封顶”的局面,一旦价格出现较大反弹,便会引来调控“新政”。
  与此同时,宏观经济形势正起着托市的作用。国家统计局数据显示,前三季度国内生产总值353480亿元,按可比价格计算,同比增长7.7%。其中,一季度增长8.1%,二季度增长7.6%,三季度增长7.4%。与此同时,9月CPI重回“1时代”,同比上涨1.9%。
  宋丁认为,GDP和CPI的回落,意味着货币政策存在放松空间,从宏观层面给四季度房价起到了兜底作用。吴志辉认为,近期人民币升值明显,将会促使结汇速度加快,带动外汇占款数据攀升,四季度的流动性将会相比三季度有所改善。
  因此,他们认为,四季度房价将处于平稳阶段,市场成交将较为乐观。

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