中信泰富沪一项目曝高空置率
2012-07-06   作者:杨羚强  来源:每日经济新闻
 
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  7月3日,某著名房地产顾问机构发布报告称,中信泰富上海项目申宏大厦(正式名称应为“申虹广场”)整体出租率仅由年初的0%上升至年中的2%,且租金价格由年初的4.5元/平方米下调至4.2元/平方米。
  对此,记者向中信泰富方面进行核实,但未得到回应。不过,21世纪不动产等多家房地产机构7月5日向记者证实,申虹广场目前的出租率确实不高,即使在近期安捷伦租赁了其中6000平方米写字楼之后,其整体出租率也只增加至百分之十几,仍低于上海平均水平。

  出租情况逊于市场同类物业
  7月3日,上述机构发布《2012半年市场回顾及展望》透露,相比去年同期,上海写字楼的租金同比上涨10%-15%,和去年底相比,租金上涨2.12%。在37.2万平方米甲级写字楼的巨量供应下,上海写字楼空置率依然维持在低位,平均空置率仅为8.81%,其中浦东为4.93%,供应量较多的浦西也不过10.94%。
  在此背景下,今年新上市的写字楼纷纷出现了快速出租的势头。单位平均租金仅9元/天的嘉里中心二期仅半年时间,出租率就由10%上升至70%,且租金价格已上涨至12-13元/平方米·天。而年初出租率就已经达到50%的雅士大厦,截至6月底,出租率更是升至98%。另一位于浦东的东方金融广场,尽管是销售型写字楼,半年时间销售率也由原来的20%上升至50%,售价则上涨了8000元/平方米,达到58000元/平方米。
  但是,申虹广场是这些项目中唯一出租情况欠佳的。截至年中,出租率仅为2%,租金价格更是出现下调,由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期,安捷伦租赁了其中6000平方米,才使其出租率有所上升。
  根据中信泰富年报,申虹广场项目是中信泰富今年在上海竣工的唯一一个投资类物业。上海市城乡和建设交通委员会资料显示,这一项目的总投资额达到7.4亿元。而如果以2%的写字楼出租面积计算,该物业在上半年可以确定的租金收益仅为100多万元。
  何以投入这么高,租金回报却这么低?21世纪不动产上海锐丰综合事业二部经理吴晓明表示,周边的写字楼租金水平较低,多在3元/平方米·天,进而影响到了物业的租赁。他认为,以目前的市场情况,即使到了年底,申虹广场的出租率也难以上升至80%以上。

  或影响集团整体估值
  申虹广场的低出租率和租金价格,有可能进一步拉低中信泰富的租金回报率。年报显示,中信泰富的租金收入仅为8.69亿港元,仅为价值152.7亿港元的投资类物业的5.69%。而上述申虹广场的出租率和租价,有可能进一步影响中信泰富的投资类物业租金收益率。
  值得一提的是,此前,香橼等境外机构在做空中国房地产公司时,就是以租金回报水平质疑公司的估值。虽然有多家投行发表报告,认为这种质疑不专业,但一定程度上仍然让市场担心内房股价值存在水分。
  复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为,出租率较低是否会影响中信集团的整体上市,将直接取决于内地楼市的回暖速度。如果集团整体上市时,市场仍然比较低迷,那么资本市场将会选择以租金看待投资类物业的价值,这时,投资类物业的估值就会被认为是 “偏高的”;否则,空置水平较高所带来的负面影响就没那么大了。

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