资金不足是我国地方政府实施保障房建设的一大难题。江西宜春市引入市场机制、社会资本，通过拍卖土地时“限地价，竞配建保障房面积”的方式，达到了政府“不花钱”就能超额完成当年公租房建设任务的目标，解决了以往完全由政府直接投资实施保障房建设存在的筹资和管理等难题。
建设规模大 资金压力大
《经济参考报》记者日前在宜春采访了解到，宜春市中心城区今年公共租赁住房任务为１０００套，市政府拿出一块面积为７８亩多、性质为划拨用地的一类建设用地，计划按１．５的容积率建设多层公共租赁住房６万平方米、１０００套，加上商业和社区服务及物业配套用房３５００平方米，车位１万平方米，预计总投资１亿元左右。江西省按每套２万元的标准下拨中央补贴资金，建设资金缺口较大。
为此，宜春探索采取了开发用地配建公共租赁住房的方法，将这块用地由划拨土地改为出让土地，并提高土地容积率，由建多层建筑改为高层建筑，以提高土地利用率。中标者必须在开发商品房之余，确保至少建设６万平方米、１０００套公共租赁住房。
政府用这宗土地扣除“四金”后的出让价款、加上中央公租房补贴用于回购一定面积的公共租赁住房。同时，土地拍卖时以无偿提供一定面积的公共租赁住房为竞拍起始面积，无偿提供面积多者中标。
宜春市房管局局长涂晓明介绍，这宗地评估总价为９６２０万元（每亩价格为１２２万元），扣除相关费用后为７６９６万元，加上中央补贴，按每平方米２３００元（含精装修）可用于回购４．１８万平方米公租房。土地拍卖时以无偿提供公租房４２００平方米为竞拍起始面积。竞拍不足６万平方米，政府再以３０７４元／平方米购买不足部分公共租赁住房；确保政府以２６００元／平方米的价格购买建筑面积１万平方米的地下车位。
今年５月下旬，有５家开发商参与了这宗地的公开竞拍，经过２８轮激烈竞争，最终以在该项目中配建６．３５万平方米公共租赁住房收拍。
土地拍卖前“四定一限” 确保公租房建设按质保量
考虑到公租房建设在质量标准、交房标准、时间节点等方面有诸多要求，宜春市在这宗土地出让前设置了‘四定一限’的前提条件，即定规划条件、定交房标准、定工程质量、定建设时限、限土地价格，公开竞拍公共租赁住房面积，多者中标。
一是定规划条件。包括土地使用环境容量要求是容积率不大于３．５，绿化率不小于３５％，配建公共租赁住房不低于１０００套、６万平方米；建筑形态要求是日照间距系数不小于１，建筑退让用地红线按法律、法规规定执行，建筑侧向间距高层与多层不小于９米，高层与高层间距不小于１３米，并符合消防要求；交通要求是住宅建筑停车泊位与商业办公等其它停车泊位分开设置。
二是定交房标准。公租房必须按３００元／平方米的标准进行精装修。具体内容包括入户采用防盗门；客厅及卧室地面采用玻化砖；厨房、卫生间地面、墙面均采用防滑地砖和墙砖；天棚采用塑钢扣板；卫生间安装吸顶灯、换气扇，安装蹲便器、成品立柱盆；厨房安装吸顶灯、抽油烟机、成品橱柜和淘菜单盆等。同时，水、电、气表须安装到户。
三是定工程质量。实行工程质量终身负责制，严格执行国家工程质量有关管理规定和保障性住房综合验收程序，确保工程质量安全。该工程必须达市优，未达市优罚５０元／Ｍ２，达省优奖励开发商５０万元。
四是定建设时限。这一公租房项目为高层建筑，设定建设周期为１年半，主体封顶验收合格后才能进行商品房的开发建设；公租房在综合验收后由开发商将土地及房屋产权证直接办给政府保障房主管部门。
五是限土地价格。这宗评估价款扣除“四金”后的７６９６万元，设定为该宗土地上限价，再加上中央公共租赁住房补贴，然后按工程进度逐步返还给开发商，用于回购４．１８万平方米公租房。
“限地价竞配建保障房面积”做法“一举多得”
有关人士分析认为，宜春“限地价、竞配建保障房面积”的做法其实简单，“一点即破”，但效果可谓“一举多得”。各地在政府舍得拿好地、房地产市场尚可的前提下可以借鉴。
首先，由政府投资建设改为开发商投资建设，缓解了政府直接投资保障性住房建设资金压力大的问题。江西省建设厅住房保障处处长邝振胜说，宜春的做法通过引入市场机制，进行公开竞争，用节余出来的出让土地换取保障性住房建设资金，较彻底解决了公租房建设资金问题，破解了地方财政投资压力过大的难题。
邹凯军说，宜春不用直接投资就得到了高层公共租赁住房１０００套、面积６．３５万平方米，按成本价回购价值达到１．４６亿元（含住房精装修价款），如按市场价进行评估约合４５００元／平方米，总价值达到２．８６亿元，增加了政府固定资产。
另外，还解决了保障性住房基础设施建设资金投入的问题。以前单独建保障性住房小区，小区内的幼儿园、商业用房、社区和物业服务用房等基础设施全部都是由政府直接投入，这笔费用相当大，而在开发用地配建保障性住房，小区内这些基础设施由开发商按规划要求配套到位，小区居民可以共享，减轻了政府对保障性住房的资金投入。
其次由划拨土地改为出让土地，通过调整规划条件，提高容积率，建设高层住宅，解决了建设保障性住房土地利用率低的问题。宜春按“四定一限”竞配建保障性住房面积这种开发投资模式，同一地块除提供６万多的公租房外，还将建设１２万平方米商品住房，是原设想建设规模的近3倍。
再次，由政府直接主导建设改变为加强监管，解决了保障性住房建设程序复杂和管理难度大的问题。以往房管部门为保障房建设招投标要花费大量的人力、财力，往往与完成目标任务的时间节点产生严重冲突。现由开发商建设，所有程序按市场运作，使程序简化。政府只要加强对工程建设监管，按设定的要求督促投资方落实到位即可。
第四是由集中单一建设改为开发用地配建，让住商品房和住保障房的群众同享开发小区各项建设成果，解决了保障性住房困难家庭过于集中居住的问题。
