重庆:房价不降反升仍需“组合拳”发力
2011-05-20   作者:记者 徐旭忠 韩振/重庆报道  来源:经济参考报
 
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    今年以来,在国家一系列宏观调控和房产税政策等因素的影响下,重庆房地产市场观望气氛浓厚,居民购房意愿下降,楼市一度十分低迷,商品房成交量降幅明显,政策效应得以显现。
  一些业内人士和专家指出,当前房地产调控形势依然严峻,深层次的问题尚未得到根本解决,房地产调控的关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”。更为重要的是,各地要加快推进保障性住房建设,从根本上抑制房价过快上涨,遏制投机炒房,促使房地产市场理性回归。

  购房意愿下降市场经历“寒冬”

  熊鹰是重庆诚祥房产有限公司万达分行的经理,自去年4月国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的“新政”后,她的生意就受到了很大影响。特别是今年以来,新的“国八条”和重庆市政府试点推出房产税,她的生意更是雪上加霜。
  “以前每个月可以卖10余套房子,收入在10万元左右,现在每月只能卖1-2套房子,公司每月亏损7-8万。很多中小中介甚至没有交易记录,基本处于停滞状态。”熊鹰说。为了争取更多客户,扭转月月亏损的局面,熊鹰将2011年重庆春季房交会看作了“救命稻草”,将分行所有员工全部派到现场,可是收效甚微,真正有购房意愿的少之又少。
  房交会历来是一个城市楼市的“晴雨表”。与往年房交会的火爆场面相比,今年重庆春季房交会只能用“惨淡”形容。在为期四天的展会中,共成交各类房屋3403套,成交建筑面积32.94万平方米,成交金额20.67亿元。翻开2010年春季房交会的交易记录:成交各类房屋18616套,成交面积176.62万平方米,成交金额88.75亿元。
  记者了解到,当前,重庆主城区居民购房意愿大幅下降,楼市观望气氛浓厚。根据人民银行重庆营管部发布的《2011年一季度重庆市企业家、银行家、居民调查分析》,居民房地产投资冲动明显减弱,只有23%的居民认为房地产投资最合算,较2010年四季度和2010年同期分别下降6.75个百分点和2.5个百分点。从近期来看,居民购房意愿明显下降,只有10%的居民准备在未来3个月内购房,较2010第四季度和2010年同期分别下降1.5个百分点和11.5个百分点。居民持有的资金,转战股票、理财产品和黄金的正在增多。
  楼市的冷清同样反映在土地市场上。受房地产调控新政策影响,重庆市主城区土地市场陷入低迷。根据重庆土地交易中心提供的数据,3月,重庆主城区拟供应地块共9宗,分别来自沙坪坝区、南岸区、渝北区,此次主要集中在沙坪坝,地块出让面积共计8.34万平方米,其中一类工业仓储类用地拟供应比例较多。从近5个月土地成交量的趋势图形来看,土地成交市场处于低迷状态,土地连续两个月没有成交。

  房价不降反升开发商与购房者持续“冷战”

  记者调查了解到,虽然商品房市场成交量下降,但房价却依然坚挺。从市场来看,开发商期待的购房火爆场面没有出现,购房者期待的房价下跌也没有出现。
  “本来以为房价会跌点,但是愿望又落空了。如果新推商品房的价格仍旧居高不下,我就只能买二手房了。”家住南坪转盘附近的50岁居民罗茉莉说。眼下她打算给儿子买套结婚新房,而面对高房价,她有些力不从心。
  与市民热切希望房价下跌相比,一些开发商认为目前的房价是相对合理的。思源房地产经纪有限公司西南大区总经理魏俊峰表示,与国内一线城市相比,重庆的房价相对较低,另一方面在物价普遍上涨的情况下房价下跌不太现实。他认为,政府出台调控政策并不是打压房地产,而是为了房地产市场健康有序运行。
  中国区域经济学会副理事长、重庆工商大学校长杨继瑞说,不少人认为,楼市调控就是调房价,让房价下降就是楼市调控成果。这是误读了决策层的意思,因为没有哪一次的调控内容中有这么一条内容--让房价下降。对于房价的调控,准确地说是遏制房价过快上涨。从整个宏观经济形势看,去年全国楼市投资近5万亿元,在目前的经济现状下,很难再找到这么大的产业来支撑经济发展。从开发商自身的成本来看,今年以来,人力成本增加、钢材价格提升、石油价格提升导致施工成本和装修成本上升。从全国来看,土地价格并没有大幅的下降趋势。综合这些因素,房价下跌的阻力很大。

  楼市调控不能停顿仍需“组合拳”发力

  一些业内人士和专家指出,一段时期以来,对于房地产市场的宏观调控,的确收到了一定效果,市场也正按调控预期运行。但当前房地产调控形势依然严峻,深层次的问题尚未得到根本解决,楼市调控的步伐不能停顿,仍需从税收、信贷等方面打好“组合拳”。同时,要加快推进保障性住房建设,从根本上抑制房价过快上涨,遏制投机炒房,促使房地产市场理性回归。
  “目前开发商之所以在房价上不退让,是因为他们还有一定的流动资金。政府出台调控政策前,楼市的持续火热为他们积累了一定的资金。”华夏银行重庆分行一位经理表示。他认为,多数开发商的资金仅能维持到上半年,倘若下半年房产市场仍未好转,则将面临较大的资金压力。政府维持现有政策时间越长,对房价过快上涨的抑制作用越明显。
  住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,信贷紧缩对中小开发商的影响相对较大,而对资金雄厚、融资能力强的开发商影响较小。记者调查了解到,信贷紧缩让开发商在资金运筹时普遍采取两种措施应对:一是让建筑商垫资的方式,待房屋出售后予以返还;二是投资时更加谨慎,形势不明朗时绝不轻易出手。
  许多业内人士和专家认为,当前房地产调控形势依然严峻,深层次的问题尚未得到根本解决,楼市调控的步伐不能停顿,仍需从税收、信贷等方面打好“组合拳”。一是进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度,增加楼市实际供应。二是加强信贷管理,严格把关,防止过量资金流入楼市。三是大力推进保障性住房建设。在保障房尚不能完全满足住房刚性需求的情况下,政府实施房产税改革,意在以“时间换空间”,保障房与房产税的联袂出台将改变楼市格局,住房供给的“双轨制”有望将房地产市场导入健康理性发展轨道。

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