如今看上世纪90年代的楼市泡沫，就像一个成人看一个婴儿。
    ——冯仑

    我写了《我的亲历：什么样的楼市会崩盘》的文章后，有记者电话采访，说网友对海南当年房地产泡沫的缘起与破灭极感兴趣。我当然知道读者为什么感兴趣。读者感兴趣，是因为海南当年的泡沫虽小，但却具有实验标本的意义，能够比对今天全国房地产泡沫的或起或落。其实，海南当年岂止房地产泡沫？也是炒地、炒楼、炒股票、炒期货、炒免税品、炒开发区、炒海岛旅游、炒港口、炒高速路、炒机场、炒海运等。就是说，股市、楼市泡沫历来是整体经济过热的一个风向标，标志着整体经济的泡沫化隐患。市场法则早已给定了什么样的楼市会崩盘的结论，无须我多说。股市、楼市泡沫的吹大，是信贷过度扩张的结果，股市、楼市泡沫的湮灭，也是同一个因果逻辑：信贷无力继续过度扩张的结果。在这个市场铁律面前，日本、美国没有例外，过去与今后也不会有例外。海南房地产价格的急涨长跌，就是信贷过度扩张后又无力继续过度扩张的结果。虽然1993年6月的“约法三章”导致急遽撤资，但房价高位盘桓、有价无市一直持续多年，与眼下国内的情形如出一辙。看来，泡沫已破但房价不降，不但不表明泡沫不破，反倒表明房价的崩盘在即。这与天气转冷之前反倒更热是一个道理。什么道理？热胀冷缩前气压升高的道理。
    格林斯潘有名言曰：泡沫只有在破灭后，才知道它是泡沫。对于当年投身海南泡沫狂欢的人来说，此言的确不虚。就是说，出水才见两腿泥，只有破灭得一塌糊涂的人，才算真正懂得了泡沫。老实说，自己当年凭借一点经济学常识，加上初涉商海的小心翼翼，也质疑过炒来炒去的空房子最终没人入住，质疑没有最终消费者的商品，其交换价值没有使用价值垫底，价格虚得着实令人发毛。即便投身热炒，我也心虚胆怯，时时检讨自己有否行差踏错，会否满盘皆输？这点怀疑主义、悲观主义，像是哈耶克所说：“自由的精神，就是对自己是否正确不是很有把握的精神。”1993年夏，是快速脱手还是筹资自建，围绕手里的项目，我与同事争辩过见好就收与从长计议的孰优孰劣。18年后回首当年，我最大的感受仍然是：预见泡沫容易，预见它怎么破裂不容易，更难预见的，是它破裂得一败涂地，没了底线，超出了你的想象力。
    一般说来，相信多数读者都能够同意，以下这类楼市都会或迟或早地崩盘——击鼓传花的炒盘会崩盘，对不？全然不把住宅当成必需消费品，只当投资品的投资盘会崩盘，对不？房价抛离大众消费能力，成为奢侈品的高价盘会崩盘，对不？没有真实购买力，也没有稳定、可靠偿债能力的全按揭盘、假按揭盘会崩盘，对不？价格狂超过正常价格一倍或几倍的天价盘会崩盘，对不？房价一枝奇葩，基本比价关系扭曲得异常严重的冲浪盘会崩盘，对不？超高换手率导致天量资金难以维系的失血盘会崩盘，对不？等等。但你也会说，市场法则在国内往往不灵。譬如，你拿以下问题问回到我说：政府行为支撑的楼市会不会崩盘？政策左右的楼市会不会崩盘？可能多数读者的答案，不但不敢肯定，还会断然否定：不会！政府政策不会让楼市崩盘！理由呢？众人讲来讲去的全部理由，不外乎大家坚信市场不灵政策灵，坚信市场无能政府万能，尤其是在政府强势主导经济的国内。然而问题来了：难道只要信赖政府，只要依赖政策，什么样的楼市都不会崩盘吗？我在海南也曾坚信政策，更信赖政府，但海南房地产的兴衰起落证明，天定胜人，人无力回天，市场无情，谁违逆市场法则都逃不脱惩罚。
    无疑，利令智昏的炒作可以达致短期繁荣。但从长期的后果看，它致使海南经济一蹶不振。1992年的高增长滑入1993年变成了连续3年负增长，之后延续了近10年的萧条低落。这一段欲速不达，政策面败于市场铁律的历史，表明即便迷信政府或热炒政策，也逃不脱输多赢少的结局。如果热炒政策的创伤未愈，海南又重启政策炒作，那么，正应了马克思的名言：“历史总是在重复自身，一开始是悲剧，尔后则是闹剧。”按理说，机会成本与损益可预期，是两个最基本的投资理财法则，但往往最受漠视，也最惩罚人。急功近利的成本是先赢后输，爱占便宜的成本是必定吃亏，想只赢不输的成本是输多赢少。海南的原始落后的确需要政府的强势掌控，事实上，海南也一直是政府“超常规、跨越式”经济赶超战略的实验室。然而一直以来的事实也同样是，越是政策频出，市场越是缺乏稳定预期，也就越是催生短期行为。政策多变的行政调控型经济，反倒容易催生“你有政策，我有对策”的机会主义行为，造成投机成风，风险丛生的局面。
    邓小平当年寄望于海南经济能够有了不起的发展，是基于这个亚热带海岛有独特而丰饶的资源。他在不慎腿伤后康复期的1960年1月飞抵三亚，还在兴隆华侨农场摘过咖啡豆，亲身领略了热带作物的多样性。在海南岛建行省，起议于清代，盛议者是孙中山。随着中美合作开发的我国第一个海上气田——崖13天然气田，以长距离海底管道供给香港（后又就近登陆海南），从开发资源产业角度，国家加快了筹划海南建省。作为中国大陆架的两大基岩离岛，经济起飞的台湾与原始落后的海南之间的落差，也是决策层从国家统一战略出发，加快海南建省办特区步伐的缘由。“在内地再造几个香港”，是邓小平对特区的殷切期望。
    20年过去了，海南走的弯路使它欲速不达，并在建省办特区20周年前后引起过热议。海南经济和产业发展，有过“一省两地”（新型工业省，热带农业基地，旅游基地）的战略，这与邓小平强调的开发优势资源、发展特色产业一脉相承。朱镕基也曾强调过，海南的基础产业应当从省情出发。他说：你这个省又不大，只要抓好拳头产业，别人就比不过你。然而回过头来总结教训，发展的教训恰恰在于产业的避实就虚。
    海南经济的虚浮，当年就令我纳闷。初看上去市场热气腾腾，内里却没有实业支撑。我一直心存疑虑：农业那么低产，化肥都不大用。工业基础薄弱，也没有什么大企业。只是物价高涨，歌厅酒楼火暴，显得钱却比大陆多得要命。来考察的台湾人一眼就看出，南北两端两个不大的城市之所以异常繁荣，是因为外来资金过多，又没有适宜的实业投资项目，才导致了两个城市“岛中之孤岛”的兴盛与全岛低落的巨大反差。我对前来考察的领导的解释，是勉强说海南是3个产业颠倒了发展次序：先大力发展服务业，再回过头去补农业、工业的课，但可能吗？你听着都不靠谱吧？20年来海南实体经济发展缓慢，做大做强更难，而热衷于非生产性投资、热衷于虚拟财富的炒作却一起再起，走过了“炒作→泡沫→破灭→再炒作”的不良循环。
    海南建省办特区20周年时，有过对这20年历程的回顾反思。有人发问：为什么1984、1985年的汽车事件偏偏出在海南，当时的国内只有海南在走私汽车吗？为什么1988年10万人才偏偏涌向海南，20年来留下来的人才究竟有多少？为什么1992、1993年的房地产泡沫又偏偏出在海南，巨大的房地产泡沫给海南留下的是什么？为什么1993、1994年股份制改革还是偏偏出现在海南，130多家股份公司，150多亿的股本金到现在还剩下多少？其实，当年谁也不疯不傻，不是不知道企业需要实业项目来赚钱，不能都当只玩钱的融资公司，更不能当皮包公司。陈宇光的新能源公司就曾主攻过新型燃料、炉具，上市的琼民源也是以美亭农业科技开发试验区为项目组建的。把十几亿贷款弄没了的宝平公司也叫宝平实业，当年也弄过些海运、养虾、加油站项目。我创办公司时，名称也特意加进了“实业”二字，以区别于皮包公司。但为什么市场商机容易演变成投机，变成一夜暴富的冒险家乐园？为什么大家不约而同地避实就虚，丢弃正干的实业不再干了，转身就投入了泡沫狂欢？白吉尔披露过上海历来为地产投机飞地的原委，也是主因：就是投资环境历来不佳，市场缺乏稳定预期，办厂搞实业困难重重，炒股、炒房、炒地最省力。郎咸平关于办厂不利才投机地产的判断，关于越是工业资本集中地撤资越多、房价越高的观察错了吗？没错。
    “发财靠炒地，致富靠炒股”、“要发家，炒楼花”都是当年的民谣。但我在海南生活了17年，深感倒卖免税车，倒卖土地、房产，炒股、炒期货的小圈子游戏，对普罗大众有害无益。朱镕基限期撤资的“约法三章”斩断了资金链后，烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。海南被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷，455万平方米的空置商品房长期无人问津。仅工、农、中、建四家商业银行被虚掷在荒地、空房和烂尾楼上的资金达430多亿，最终大多都蒸发了。人口700余万的海南，积压房地产面积占全国的1/10。直至1999年，国务院批转海南省处置积压房地产方案，才逐步开始烂尾楼的清理。人走楼空近10年，期间海南房地产市场上只留下了两种人：追债的、打官司的。当所有债权官司打完也执行不了后，4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了，平均的现金偿债率是6％——原欠款总额的6％！您还别不信。看到满城矗立的烂尾楼，全成了拾荒人的栖身处，我纳闷地问过朋友：“前两年开奔驰、提‘砖头’（手机）、领小姐的那些个主儿，怎么全成了《西游记》里的‘一道金光’？”答曰：“多数又回内地股市、楼市忽悠去了，留在海南的也有，街上踩单车的就是！”
    “一道金光”，带来一梦黄粱。国内各地，相继爆发过集资大案的索偿风潮（早年有沈太福、新国大、无锡新兴等，近年有蚁力神、大造林、亿霖木业等），是又一批投机家们“一道金光”的发财梦造的孽，也是懵懂无知的各地民众，在重演投机并自食恶果。其实，这两年国内的股市、楼市投机，也是“一道金光”。但令人担忧的是，我们应对危机的举措，好像不是釜底抽薪，而是扬汤止沸：新的投资热接替了旧的投资热，新的流动性过剩超过了旧的流动性过剩，新的资产泡沫叠加在旧的资产泡沫之上。形同曲终人散似的“一场游戏一场梦”。市场的周期性盛衰，不过是人气周期性聚散的投射。游戏玩家的心理预期一变，游戏立马散场——我的邻居2007年炒股赚了钱又买房、又买车，眼下又是人走、房空、车蒙尘，去到外地找机会了。
    “一道金光”不见了的，正是投机市场上的“吸金”大侠！“一道金光”的冒险家才有几个？海南“街上踩单车”的民众承受了3年负增长加多年萧条，高消费绝迹。连大百货、大超市都能歇业，谁还留意歌厅、桑拿、夜总会关门？谁还关心小姐一族蒸发？更严重的，是海南发展银行、港澳信托等金融机构的倒闭。一开始，银行每天早晨开门后，还能拿个万儿八千现金，应付那些挤在柜台前要提取巨额存款的公、私储户：要提20万的只给20000，要取8000的先付500——糊弄储户，是为了假装还在开门营业。挤兑终于无果后，也终于关门大吉，门上贴着公告：“公、私存款一律冻结，等待破产清算。”终于盼来了“托管”后，私人存款也只能转存，不能取现。公司存款则继续冻结——民众终于恍然大悟：原来国有银行也会倒闭呀！自己的存款也可能血本无归呀！年前，我还见过港澳信托的储户们在省政府门前静坐呢。
    当年“银行多过米店”的海南，各色金融机构林立，竞相高息揽储，也就竞相高利放贷。原本以为只要有资产抵押，贷款就不会坏账的银行，在抵押物跌价后一筹莫展，只能用新砖补旧墙，玩起了不是庞氏的庞氏骗局——以新吸储填补旧亏空。内里早已资不抵债，外表还得打肿脸充胖子。银行东挪西借地应付挤兑，直至弹尽粮绝，流尽最后一滴血，才关门大吉死翘翘。这其中值得汲取的教训，一是银行间无序竞争，二是抵押资产贬值。