时间：3月7日
　　访谈嘉宾：全国政协委员、清华大学教授 蔡继明
　　　　　　　全国人大代表、山西华宇集团总裁 赵华山
　　　　　　　著名经济学家 华生

　　主持人：大家好！这里是《经济参考报》与和讯网联合举办的两会高端访谈第二场，这场的主题是“城镇化——中国经济的引擎”。
　　众所周知，二十一世纪，中国将有八亿农民进入城市。同时中国经济还要保持高速增长的速度。无论是城市化还是中国经济的高速增长，都离不开房地产，可是现在房地产又成了国家主要调控的对象。最新出台的“新国八条”和限购政策，导致了新房和二手房成交量大幅度下降，与此同时，国家又提出在“十二五”期间，要建3600万套保障房。我们在这样一种形势下来讨论房地产调控与城镇化，以及保增长之间的关系。在讨论开始之前，我先介绍一下参加访谈的三位嘉宾。从我左手开始依次是全国政协委员、清华大学教授蔡继明教授。

　　蔡继明：各位网友晚上好！

　　主持人：第二位是著名经济学家华生教授。

　　华生：大家好！

　　主持人：接下来的是全国人大代表、山西华宇集团总裁赵华山先生。

　　赵华山：大家晚上好！

　　主持人：我们现在开始这次访谈的讨论。我们讨论的第一个话题是城镇化到底能不能成为中国经济新的引擎和发动机？
　　前两天国家统计局原局长李德水在记者招待会上提出一个观点，他认为，城镇化能够支持中国经济持续三十年的增长，但是也有一些人担心，城镇化恰恰会推动房价的上涨，房价的上涨又会抑制城镇化。那么我们到底怎样看待城镇化对中国经济发展的地位。请蔡教授先发表观点。

　　蔡继明：（城市化和房地产）这二者之间应该是不矛盾的，是相辅相成的。没有房地产的健康发展很难推进城市化，而城市化的健康发展，城市化进程的加快，肯定对房地产市场会起到极大地推动作用。
　　人们之所以把它们对立起来，是因为现在的房地产市场是在畸形发展。如此高的房价会让人“望房兴叹”。不仅城市原有的居民买房困难，进入城市的农民更不用说了，包括留校留下来的本科生、硕士生、博士生，那么，这样的城市化肯定会受到严重的阻碍。
　　不仅如此，如此高的房价又吸引了大量资本从实体经济向虚拟经济转化，我们的制造业和其它服务业发展都会受到压抑，这就是所谓“一业兴旺百业衰”。另外，如果说居民毕生收入的绝大部分都投入在房地产上，那么他也就不大可能有更多的货币用于其他的消费，这样的城市化进程肯定会放慢。

　　华生：我觉得“城市化是中国经济增长二十年到三十年的基础”这个说法是对的。因为从周边大家公认成功实现城市化转型的国家，像日本、韩国在城市化过程中都伴随了经济高速增长，大概都持续了二十年到三十年。我们现在的问题是，为什么城市化和房地产产生了矛盾？确实是因为走城市化道路的过程中出现了一些问题。几年前我就说过，确实我们走的是一条畸形的城市化道路，我们主要搞的是土地的城市化、基建城市化和基础设施的城市化，但是没有人口的城市化，没有市民的城市化。
　　所谓城市化，就是农村居民变成城市居民，就是农民的市民化，成功的城市化转型的国家，都是在二三十年的过程中，把人口中的30-50%从农村人口变为城市人口。我们在这个过程中，现在城市户籍人口增加非常少，进来的农民工一亿多，接近两亿，基本是没有住房的。所以，现在的主要矛盾还是我们的城市化走了一个不是很正常的道路，由于这种城乡隔绝的体制，由于这种户籍制度，这些都是中国独一无二的。
　　实际上，如果我们城市化道路走对的话，房地产本身的发展应该对城市化有推动作用，也不会造成房价过高的上升，使得居民不能承受。回头来看，日本和韩国在有将近40%-50%的人口移居城市的年代，日本大概是在（上个世纪）五十年代到七十年代，韩国大概是从（上个世纪）六十年代到九十年代，在那个阶段，房价一直是大家都能够负担起的。所以，主要还是我们在思路上出了问题。我觉得最主要的是什么是城市化？就是外来的，从农村、小城镇的人到大城市、到沿海地区来集聚，这是城市化的普遍过程。因此，城市化的主要任务是如何安居这些人。

　　主持人：刚才两位学者都抨击了现在“畸形的房价”，下面请房地产业内人士赵总发表一下看法。因为华宇集团是搞商业地产开发的。

　　赵华山：您的命题是城市化和房地产业发展的关系，这是两个不同的概念。城市化是一个社会进步发展的必然过程，这是一个非常大的宏观的概念和形态。城市化的过程涉及到社会、政治、经济、文化多个方面，涉及到参与城市化的主体也是很多的。这里面有政府、有企业、有市民，有各种各样的很多方面。
　　房地产业不是这样，房地产业是在城市和过程中兴起和产生的一个产业。在中国城市化过程中，我觉得首先城市化的基础是工业化。在工业化的过程中，参与的主要是企业，企业是为主导的。在城市化的过程中，在城市规划建设中更多应该是政府来主导的。企业在住宅建设上，包括商业设施、服务设施的建设上有地产界来参与。
　　现在的问题是中国是十三亿人口的大国，中国的城市化进程是非常了不得的，我觉得这是二十一世纪人类文明的一个壮举。八亿人从农村转到城市是什么概念呢？相当于三个美国的人口总量。在这个过程中，如果完全靠企业，靠房地产业来推动，这完全是一个错误的概念。那么要靠什么呢？首先要靠政府。
　　这两年在人民代表大会上，我连续几年说公租房、廉租房的问题，我一直在讲，中国作为一个十三亿人口的大国，同时又是这么有限的国土面积和土地，要解决好十三亿人口的住房问题，完全交给房地产市场肯定是不行的，这是政府应该担起来的责无旁贷的责任。所以，我也非常高兴地看到，今年的政府工作在这方面做了非常有效地调控和改善。
　　“十二五规划”中提出，我们要在五年内建3600万套廉租房和公租房。今年我们看到政府的力度更大了。建设部和各个省市签了（责任书），今年就要动工1000万套，五年就不是3600万套了，比这个数还要大。我觉得在中国这么一个特定的社会背景下，要解决居民的住房问题，政府应该承担主要的责任。
　　但是高端人群、有钱人、富人通过市场来解决住房问题是可以的。另外一些有收益的房地产，像商业地产、商铺、商场，也可以通过市场化来进行配置，这一点问题都没有。前面两位老师也讲到了，中国房地产市场是畸形的，确实是这样，这么高的房价老百姓买不起，和老百姓没关系，北京的房价涨到五万我买不起，降到四万我买不起，降到三万我还是买不起，跟我没有关系。所以，无论新“国八条”还是“限购令”对房地产市场肯定是有影响的，但是要解决中国城市化进程中，不解决普通老百姓的住房问题是没有用的。
　　针对这个问题，提供1000万套廉租房有作用了：第一，能够解决广大居民在城市化过程中的住房问题；第二，对房地产市场的规范，我觉得起到了非常重要的作用。“国八条”我觉得就是扬汤止沸，1000万套廉租房就是釜底抽薪。不管什么东西，只要你承认它是商品，商品房的特征首先是商品。商品就由供求关系决定价格。这么大的一个需求市场，这么一点点的供应，房价不高没有道理，它一定是高的。假如那部分需求分流出去的话，我相信房地产市场的发展慢慢就会规范的。

　　主持人：赵总作为人大代表，在前两届人大都参与提出了“发展保障房”的议案，现在国家也采纳了。刚才三位老师都已经发表了对城镇化与房地产关系的看法，比较公认的是城镇化是个趋势，同时也共认房地产是畸形的。那么现在问题是，我们怎么样在推进城镇化的过程中，解决房地产业的畸形问题？下面我们请蔡教授发表一下看法，您认为靠“限购”也罢，靠“保障房”也罢，能不能把畸形的房地产变得不畸形，然后来推动我们的城镇化。

　　蔡继明：（限购和保障房建设）这两方面的措施都是必要的，限购解决的是在房地产畸形发展中的一个方面，就是对房地产需求当中大量地投机型（购房），限购令有一定的遏制作用。刚才赵总说到的保障性住房，即解决城市化进程当中低收入阶层买不起房，租不起房，在这种情况下，政府有责任给他们提供廉租房、公租房，这是社会保障房。
　　除了这两头之外，保障房覆盖面的20%，3600万套，即使建成，这边限购令也发挥了作用，成交量也下跌，但是我们很可能会看到房价仍然不下跌。这对于80%左右的人群，他们还是买不起房。当然，像赵总说的百分之几的有钱人买两三套别墅没有问题，关键是中间的“夹心层”，现在这种价格不是说遏制它过快上涨，就是再下降20%、30%依然买不起，因此仍然会阻碍城市化的进程，你总不能让城市里全部住的都是低收入阶层，也不能让城市里都住着亿万富翁，恰恰是中间阶层，他们也许是城市化中最有活力的中产阶级，他们有年轻人、大学生，怎么解决他们的问题，我感到目前政府出台的政策好像还没有兼顾到。
　　虽然这两端堵住了之后，可能预期房价会下降，但现在来看这种预期还是看不到苗头。因此，我想还应该有更强有力的措施，这个更强有力的措施就是能不能考虑推出一种自住性的或改善性的廉价商品房，我说它是自住性的，就是十年之内不能再转让，说它是改善性的，五年之内不许再转让，但它是商品房，你可以来购，我不限制你买，但我限制你卖，因为房产证上注明自购买之日内十年之内不许再交易，那个自购买之日起五年之内不许再交易。这一项肯定是把投机性的需求排除了。
　　怎么能让（房价）又廉价，能够让70%、80%的人买得起？我认为只要限制他不许再卖，这个地价肯定就降下来了，比如说赵总是开发商，你拍这块地，明知道这块地将来是限制他再转卖的，不可能有投机的人在这儿买房，因此，他不可能出天价把这块地拍下来，左一个地王右一个地王就不可能再产生，这是一个因素可以促使地价下降，地价下降房价就会下降。
　　第二个措施是提高容积率，既然我们是为中低收入阶层提供基本住房的需要，没必要搞得那么奢侈，那么豪华。据说现在北京的容积率还达不到1。

　　华生：它是综合的。

　　蔡继明：就从综合的角度来说，我们把容积率提高到4，房价会不会大幅度下降。

　　赵华山：那不行，那样就没法住人了。

　　蔡继明：你比蜗居的，蚁居的，没有房子，在大院子里弄个“鸡蛋壳”，比“城中村”，“握手楼”、“亲吻楼”、“拥抱楼”总要好吧？把容积率提高到4应该是没有问题的，减少一些绿地，减少一些其它的豪华设施，达到最基本的人居要求，我们是发展中国家，初级阶段，只要做到居者有其所，在二十、三十年内维持这样的住房水平，老百姓是可以接受的，这样一来，你的城市化和房地产的健康发展就不矛盾了，如果70%、80%的人都能买上商品房，那么每年按照一两千万人口进城的速度，每年房地产的净需求、净增量不过10亿左右平方米，那还愁房地产事业不能够发展吗？还愁上游产业、下游产业不能带动吗？因此，在这种情况下又加剧了刚才了华生教授说的，人口就可以迅速地进入城市，不仅进城务工，可以落户，也不再继续迁徙，可以相对稳定的定居，这样房地产的健康发展和城市化的快速推进就可以相辅相成。

　　主持人：蔡教授提出了解决畸形房价的两个措施：一是所谓自住型或改善型的商品房，都是限制它出售时间的；二是提高城市的容积率。容积率的概念，我看到（国家发改委中国宏观经济学会秘书长）王建老师有一个观点，他统计了一个数据，容积率是指城市所有的建筑面积除以城市的总面积，中国的平均水平是0.5，上海和北京大概是0.9，东京是2，台北是1.2，香港1.6，如果以东京为参照的话，即使是上海也可以容积率提高一倍，但是可能提高到4，居住环境可能会差一点。

　　蔡继明：他说的是全市，整个城市还有道路，建筑小区可以提得很高。

　　赵华山：蔡老师说的是出让土地的容积率，这个4都不高。

　　主持人：也就是说小区容积率，这是城市容积率，您说的是小区容积率。

　　蔡继明：我再补充一个，就房地产本身来讲，另外我想高房价还可以有一个很有力的措施使它降下来，就是打破政府对土地的垄断，现在是17万平方公里的农村集体建设用地，城市建设用地面积已经达到5万多平米，所以是3倍多，我们也不可能都进入市场，纳入三分之二差不多够。农村的宅基地经过整治之后可以节省大概三分之二左右的土地，拿出三分之一到三分之二的农村集体建设用地，让他们进入土地市场，打破政府对土地供给的垄断，地价肯定大幅度下降。第二，与此相应的，在集体用地上建设大量小产权房，经过系统、系列地审查、考核、评估，完全不合乎建筑标准、建筑规格，没有任何防火、防震等等这些取缔，其它的让它合法地进入市场。房价能不下降吗？

　　主持人：蔡教授的建议都很有吸引力，华生老师您有什么补充？

　　华生：你要叫我说实话呢？我觉得蔡教授这些主张基本上不太可行。实际上刚才说的是解决城市化过程中的居住问题，保障房肯定要搞一部分，保障房比例可以搞得很大，也可以搞得很小，都可以解决。比如说日本保障房比例很小，大概不到10%，韩国保障房比例很大，最高的时候40%—50%，都可以。我认为我们最主要的问题还是刚才说的问题，包括保障房是给谁盖的，如果保障房还是给城市户籍人口盖的，那么中国城市化问题根本没解决。因为城市化是让农村和其它地方的人来住的，如果自己城里面的人住得越来越大，越来越好，每个人都有地方住了，这不是城市化，是你们自我升级，现在保障房为谁盖没说清楚，总体上原来中国保障房太少，如果按照现在这样盖到20%能够解决一些问题，但首先要明确保障房是为谁盖，现在这一点基本是不明确的。

　　主持人：至少根据北京市的政策是给本市户口的人盖的。

　　华生：如果是这样，这跟城市化就没关系了。

　　蔡继明：不完全，保障房里公租房估计是向外来人口开放的。

　　华生：现在是说廉租房剩下那一点可以考虑外来的人，是把城里边的困难户解决了，说还有剩余可以适当考虑，我看现在各地政府是这样一个说法。

　　蔡继明：这可以理解。

　　华生：这可以理解，但和城市化的方向基本上是不一致的，因为城市化主要是安排外来人口，否则搞什么城市化，城市没有土地，农民在农民的地上，城市人只能在自己的地上。

　　蔡继明：我补充一下，建保障房并没有直接和城市化连在一起，如果只主要面向本市的居民完全是可以理解的，不是从吸引外来人口的角度来建保障性住房的。

　　主持人：它是解决本市居民的住房难问题。

　　蔡继明：现在说实在的，闹腾房价高是农民工闹腾的吗？不是农民工闹腾的，都是当地居民闹的，大学生在这儿闹，外地的居民没有想着在你这儿买房，你再往下降他也买不起。

　　华生：买房的人大多数是外来流动人口。

　　蔡继明：这也解决不了城市化，他是从另一个城市来的。

　　华生：这也是城市化的一部分，所以中国人对这个理解有偏差。

　　蔡继明：由小城市到大城市。

　　华生：是的，城市化有两部分，一是农村人口进城，二是从边远地区和中小城市到大城市和沿海发达地区，这是城市化的过程，所以城市化第一要解决什么是城市化，城市化就是要解决外来宜居人口的安置问题，这一点我们到今天为止不明确。这是我们出了所有问题的根源，所有问题根源就在这儿，你做的就不是城市化。我们为什么关心房地产呢？因为这是中国今后二十、三十年经济增长大背景就是城市化，城市化是现在中国最大的国情，外国人说对中国经济增长有信心，是因为中国有好几亿人进城，还要有上百亿平方米的房屋要建筑，相应的基础设施和人口城市化要产生巨大的需求，这是全部的根源，所以我们讨论这个问题的时候把它忘掉是不行的，这是你的基础。所以，我讲保障房比重可以大可以小，路径都可以走成功。刚才蔡教授说的很对，建完3600万保障房面积达到20%，还有80%的人呢？不可能80%都是富人，像刚才老总讲的，都让他们到市场上，价格到5万、6万没关系，那80%的人不可能是富裕人口，富裕人口只有1%，说明即使搞了保障房，商品房的部分仍然是我们必须要关注的一个重点。你不能指望说我搞了保障房以后，商品房就随它去了，这是不可能的。

　　华生：解决我们现在房地产的问题，保障房要提供，商品房的价格要下来，现在成交量下跌，价格不下跌，这是我们最不要的东西，这是最坏的结果，我们需要的是价格下跌，大家能买得起，成交活跃，成交两旺，经济发展才有动力，现在成交没有了，经济发展动力出现了问题，价格不下来，这是最坏的结果，最不要的就是这个结果。我们最希望的是价格下跌，成交量放大，房地产业拉动几十个产业发展是最好的。
　　城市化问题，我认为人家成功的经验很多，刚才蔡教授说了，是不是盖高楼，把容积率提高（就可以）？我认为部分可以做，说实话，你到台北一看，发现北京、上海的高楼比台北已经多得多了，我不知道（王建）怎么算出来人家的容积率比我们高，但是你到那儿一看，人家那儿没几个高楼，没像咱们这么多高楼，所以它的问题不在这个地方。

　　主持人：赵总，您有什么高见？

　　赵华山：总体来说我还是赞同华生老师的意见，首先，保障性住房从市场的问题上是解决供给问题，相当一部分人住房需求有了保障，就等于挤出来了一部分需求，现在的房地产市场为什么要限购，我体会中央政府的意思是，他是限制房地产的过度投机，比如你买三套房、五套房倒房子赚钱。这是个扬汤止沸的办法，不是釜底抽薪的办法，让他去买去，这个房子要不涨，那谁投机就让你亏钱，是这么个道理。
　　现在的问题是，你既然承认商品房是个商品，就应该认同它的价格是由市场决定的，我们是市场经济。现在为什么房子疯涨？就是供求关系失衡，需求大，供给小，肯定价格还要涨。第一，我们加大公租房、廉租房、保障性住房的建设力度，我们就可以释放出一部分需求，挤出一部分需求，需求减少了。第二，我们加大供给，刚才蔡老师说的也非常好，多盖房子，盖得高一点。我专门去做过新加坡保障性住房的调研，最漂亮的楼都是保障性住房，因为它高、整体、一片，底下全部是花园，看起来非常好看，它实际上是保障性住房、公租房，是这么个道理。加大供给就可以把房价打下来。
　　我觉得我们现在“十二五”规划里说的3600万套，远远不够。现在的新增城市人口至少2亿，我认为不止2亿，这些人在城市里没根，没有房子住，住在贫民窟里，城中村里，很差的生活环境里，才有我们每年春节3亿人的大迁徙，他要有很好的住宅为什么不把父母接来，干嘛过年要回家，骑着摩托车开几千公里，这问题太大，道理是在这儿。所以，加大保障房建设力度。我倒是建议一年两千万套，盖上它五年，一亿套出来以后，至少现在城市里的这两亿人居者有其屋，我不管它覆盖率是多少。第二，“十二五”规划城市化率提高几个点，我又新增多少城市人口，把这部分也考虑进去，效果一样。地产商盖房子把也要建材、混凝土，也要拉动经济，国家投资也是一样的，都是对经济和城市化做贡献。

　　蔡继明：就没有那么高利润了。我想请教华生教授，我提了几条：一是放开土地市场，集体建设用地进入市场；二是小产权房放开；三是高容积率盖房。刚才华生教授说基本上行不通，大面积的廉租房再建，我想了解你所说的夹心层怎么解决，怎么能行得通？

　　赵华山：这个问题我来回答，非常简单，现在的房价高，因为房价高，所以夹心层买不起。

　　蔡继明：那么怎么把房价降下来？
　　赵华山：为什么房价高？我始终这么认为，是供求关系决定的：第一，国家土地出让，因为市场有这么高的利润，出让部门也算开发商的利润空间，不能让开发商都把利润都赚走，所以我的土地拍卖价格就上去了，开发商就看我能卖2万元/平米的房子，我就敢买楼面价1.5万元/平米的土地。假如我的房价市场供求关系决定，只能卖1万元/平米，我就不能买楼面价1.5万元/平米的土地，如果我这么干就脑子进水了。就这么简单。

　　蔡继明：城里面能卖2、3万就是需求决定的，大量的投机得限制。

　　赵华山：不用，加大供给就可以了。

　　蔡继明：什么样的方法既能够遏制投机需求，又能够保证正常的房地产购买？

　　赵华山：加大供给。

　　华生：加大供给是一个方面。供给和需求两个方面，因为价格是供给需求两个方面决定的，一是加大供给这是不错的，客观地说我们这些年房子盖了不少，全国到处都是工地，人家一进中国，说中国到处都在盖房子，这个房子盖了不少，问题是我们需求膨胀得太快了，你看报上登着一个山西人买了三十几套，现在房价这么涨，供需失衡完全可以理解。所有人都不傻，股市十年涨了0.5倍，十年前是2000点，今天碰到3000点又退回去了，还有那么多人进股市，才涨0.5倍，存款这十年存下来负利率，倒贴，照样存。所以，楼市这么火爆。中国人的经济头脑要是再好点，应该所有的存款都没了，股市也不进了，都进房市。
　　（降房价）采取的办法简单，两大办法：第一，你要是买多套房的我让你赚不了钱，让你赚不了钱就没有人买多套房，日本当年城市化高速发展期的时候，第二套出售的税率是70%，就是说你赚的钱70%交给国家，这样大家就讲不值得买了，自住房没问题，你说我买二套、三套，想赚钱，基本没戏，韩国也是这样，这是第一条打住了，基本你不多买了。第二，高的保有税，在韩国买别墅占有税是4%，北京别墅3000万的话，4%，一年交120万，还能有几个人住别墅？一年交120万的保有税，按照韩国的办法，北京的别墅马上基本拆的拆，全部盖成高楼了，人家是有成功的经验，
　　人家减什么税呢？刚才我说增税，大家一听说增税不好，但人家也减税，减什么税？交易税很低，再增加交易税全部转嫁给买方了，特别是买首套房的。
　　刚才蔡教授很对不起，我为什么说你有的办法不好呢？比如你说可以限制出售的商品房、限价房，实际上就是类似于经济适用房，我限制你五年不让你卖，中国千千万万不能搞这个东西，我们的楼市没有解决这个问题就是因为有这一块。现在大家都希望搞限价房、经济适用房，这是变相的福利分房。你只要开了这个口子，就挡不住党政事业机关和有资源的地方全在这个口子下，他也不搞商品房了，他说我搞限价房，五年、十年没关系，大家做房产都是做长期投资的，十年后再涨十倍，太值了，所以千万不能搞限价房，特别是在中国。要搞这个，所有有权、有资源的单位马上放手搞这个，变成变相的福利分房，现在挡都挡不住，所以，我认为经济适用房一定要取消，看看别人的意见。
　　我们再回来说韩国和日本，韩国和日本也可以说企业有土地可以搞公租房，但是永远不能卖，不是十年不能卖，十年不能卖人人都敢买，十年之后留给儿子也好啊，是永远不能卖。

　　主持人：永远是租的？

　　华生：不，可以卖，政府回购，按原价收购，加上利息，那么所有的人都不打这个主意，你想升值就去买商品房，而且只能买自住的，多一套高税率，基本没什么利润可赚。所以实际上成功的办法，我今天在这里不能一一列举，我正准备写一篇文章，凡是像日本、韩国世界上这些跳过了中等收入的陷阱，成功实现了城市化，把50%、60%的国民从农村、小城市变到大城市，日本更是这样，全部进到东京的大城市圈，人家一定有成功的经验。
　　所以，我在基本思想上是赞成蔡教授的，但方法上一定要考虑中国国情，千万不能搞各种各样变相的福利分房，要么搞保障房，我告诉你，保障房一辈子都不能卖，现在经济适用房也是限购五年，五年一过这些人发了大财了。今后你再搞经济适用房，现在上海和很多地方还在搞，肯定大家都要去买，经济适用房谁不知道五年以后卖……

　　赵华山：容易造成腐败、造成寻租。

　　华生：造成各种各样的腐败、寻租，所以不能搞，保障房就永远是保障房，要卖只能卖给政府，原价加点利息。另外就是搞商品房，这需要一套措施，关键是两条：第一，买多套的人没钱可赚，就没有人买多套了，他还抢着出手；第二，他用固定保有税，使得全买小套的，不买大套的。日本有一个，原来我们提倡盖70—90平米，谁也不听你的，开发商变着招把140平米的分成两个房产证说70—90平米的。
　　你想小两口一结婚，两个人，两口一住140平米的，人均70平米，中国现在哪能住人均70平米的房子呢？还有几亿农民没住呢？人家怎么解决这个问题？日本的GDP可是我们的十倍。他很简单，国家规定，我认为90平米是我鼓励的户型，90平米的房产保有税定个税率，超过这个翻一倍，再高再翻，所以日本最有意思的一个现象，他的人均收入是我们的10倍，他有个限制，超过120平米住房保有税就翻一倍，所以，日本最抢手的房子是119.90平米，大家都愿意买这样的房子。所以，解决供需平衡的问题，方法很多，人家都有成功的经验，问题是我们想不想真搞，如果你想我们能变点花样搞福利房，那这个事情就没解。

　　主持人：蔡教授您有没有什么补充？

　　蔡继明：有补充，首先华老兄把我自住改善的商品房误解为经济适用房了。

　　主持人：他是认为有相似之处。

　　蔡继明：完全没有任何相似之处。

　　华生：因为你刚才说五年、十年以后可以卖，说是商品房的性质。

　　蔡继明：这里边基本没有政府补贴的性质，经济适用房有政府财政补贴的；第二，经济适用房会有大量的变相，比如本来经济适用房是60、80平米，他可以建到160平米、250平米；第三，经济适用房在出售过程当中因为它是产权，必然一部分政府官员用团购的方式再转让给公务员。我一直反对有经济适用房，这上面我们两个的观点是一致的。
　　我现在的概念里房子分为三类：第一类保障性住房，是不能买卖的，只有使用权，没有产权，现在20%的保障性住房据说分几个层面，最低层面的是廉租，然后公租、限价等等，到最高层面其实还是有一定使用权、所有权的，这个撇开不说，我们理解就是廉租房和公租房，这是第一类。第二类是投资、投机房，我还是留出15%，毕竟房子有双重属性，一重是消费品，第二重是资本品，它可以投资，你总得给大家留出投资的余地，投资多少呢？我不是从价格上，是从量上划出新增、新供的土地15%用于投资，你爱建什么房我不管，你爱买十套，你全都包下来，比如赵老总有钱，你就包吧，到时候我有其它的税来，这点和赵代表的意见是一样的。中间肯定是商品房，但这个商品房不是完全的商品房，不是福利房，也不是经济适用房，是按照市场运作，只不过政府给你这块地的时候就列入规划，我是用规划来管制，我规划这块地就是自住房，我做这种规划的结果，地价就降下来，从这个意义上来说政府少拿了一块。

　　华生：还是变相补贴。

　　蔡继明：这是市场行为，大家自愿的，因为政府的导向主要的目的就是要把住房更多地体现消费品的性质，而淡化它的资本品的性质，既然是这样一个目的，我这样限制也是符合市场行为的，我就限定他只能够买，不能够卖，完全按市场价格来买，我只是限定他不能卖，至于他卖到2万还是3万由市场供求决定，这和经济适用房是两个概念。

　　主持人：您的前提是十年之内不能卖？

　　蔡继明：是的，不能卖，那么你买来，有人愿意买，那就可能价格提高到两万，没人愿意买，价格可能到5000元，这个价格是由市场调配的。因此，这样的结果和刚才华生教授说的，华生教授说一是保有税，二是增值税，所有这些手段的结果和这个是一样的，最终就是你不能投资，你买房只能自住。结果是一样的，你想想按我这种方法买的房就是自住，按你那个方式买的房还是自住，你也说了，不可能买一套房子闲置在那儿，还要付高额的持有税。你要增值也不可能，既然增值不可能，他买房的目的是什么？不就是自住吗？因此，这不矛盾。

　　华生：那么你是什么房？

　　蔡继明：它叫廉价自住改善型的商品房。

　　主持人：叫限卖型商品房。

　　华生：以后能不能卖？

　　蔡继明：十年以后可以卖。

　　华生：我就说这不行啊。

　　蔡继明：那么你有本事就持有它十年。

　　赵华山：对这个商品属性进行了一部分限制，它不是一个完全的商品。所以说限制它的商品性和价格。

　　华生：我认为这千万不能搞，因为这个房子说到底和市场上的商品房有什么区别呢？就是国家给了补贴，是变相的补贴，说把土地出让金不收了，土地价格很低。

　　主持人：照样卖。

　　华生：一切都照样的话，价格有什么不一样呢？

　　蔡继明：当然有不一样了，就是因为性质，它的性质不是投资品。

　　主持人：他是通过限卖限制开发商的竞价。

　　赵华山：这很难操作。

　　华生：我可以告诉你，这个价格跟市场价格差不了多少。有几家房子准备买了之后马上就卖的，大家买房子起码要住几年，十年以后就可以卖了，这吃了定心丸了，这是商品房，产权证在手上，十年以后自己可以卖，儿子可以卖，女儿也可以卖，这怕什么怕？这和商品房有多大区别？区别有一点但很小。

　　蔡继明：可以规定十年以后卖的话卖给我政府。

　　华生：那就不一样了，和你刚才的主张就不一样了。

　　主持人：我再提一个问题，大家都认为大量的保障性住房的推出会抑制一部分对商品房的购买需求，乃至于降低房价，起到这种作用。但有一部分人担心，因为保障性住房推出，和商品房去争料，争钱，争地，最后商品房推出量少了，反而价格出现大幅度回升？

赵华山：这是我们国家的体制造成的，大家一直在议论土地财政，房价上涨过程中谁是最大的受益者，谁就是这个事情的始作俑者，各级地方政府就是这样。去年上海人代会期间说，上海去年一年财政收入在2008年金融危机800多亿，土地创收成为地方财政收入非常大的一部分，必须解决这个问题。因为供给问题要解决，房价是不一样的，首先它得有土地才能盖房，土地在国家手里控制着，解决土地供给问题，才能解决房子供给问题，需求问题刚才说了，供给问题怎么解决？很简单的办法，现在的土地供给，多一半留给地方了，少一半交给中央了。五年前我就说了，调一下就解决这个问题，多一半交给中央财政，少一半交给地方财政，土地价格肯定下来。

　　主持人：下面我们进入最后一个单元的讨论，不管我们要建多少房，建什么样的房都涉及到建在什么地方的问题，也就是说中国到底要的是城镇化还是城市化。我引述王建的观点，他认为中国可能未来不应该是现在所提倡的城镇化，而是城市化，而且城市化是集中在东部沿海地区，在那个地方会出现大片大城市和特大城市，而不是在全国遍地开花的城镇，因为数据支撑的就是80%的农民工都在东部待着，没有在中西部待着，在中西部建那么多房子有那么多需求吗？

　　蔡继明：至于分布在哪儿，分布在东南沿海一带还是……

　　主持人：还是全国遍地？

　　蔡继明：不一定全国遍地，美国有三大城市群也不都在沿海，日本有三大都市群。现在我们有长三角、珠三角，我们说环渤海环了多少年环不起来，最后没办法说京津冀，这不是沿海。我倒是赞成提城市化而不提城镇化。当然，城镇化已经约定俗成了，而且写进了党的文献就不好改，据说有些职能部门上报文件的时候改成城市化，到了主管领导这儿自觉不自觉就改为城镇化。因为主管领导的概念，都城市化不行，都往北京跑，北京容不下；另外我们还有几万个小城镇，你把它们丢了怎么办？因此来个“城镇化”，但城镇化的提法有问题在哪儿？全世界城市发展规律都是从小城镇到大城市，到特大城市，小城镇是逐渐减少的，如果还有，是围绕着大都市作为卫星城和都市群他才能够生存。从这个角度来说，人口集中的方向是逐渐向大城市，它不是城镇化。要提城镇化问题就来了，我们现在大概两万个小城镇是不是都要化？不仅要把两万个小城镇提升，而且还要再增加，化着就是得朝着这个方向发展。这样一来，两万个小城镇最多能够涉及到两千个城关镇和中心镇，根本轮不到一万九千个，要不然当年小城镇遍地开花的时候是六万个，怎么越化越少了？所以中国城镇化的进程已经显示出它不是城镇化，应该是城市化。这是我的观点。
　　另外，我对这个提法提出一个商榷的地方，我们过去提的是大中小城市和小城镇协调发展，这句话我认为等于没说，什么叫协调发展？大中小城市和小城镇都照顾到了，既要发展沿海城市，又要发展内地城市，这样都是两点论，你分不出重点，而且什么样的比例是协调，什么样的比例是不协调。还有一种提法有问题，大中小城市，小城市小到什么城市就是县级市，市以下就是镇了，镇里面有大镇、中镇、小镇，你光提小城镇是干什么？小城镇的概念到底是指纯粹的镇还是既包括城又包括镇？如果既包括城又包括镇等于把前面的话重复了一遍，把小已经拿进来了，既然它是镇那就不是小城镇，有些镇很大，温州很多镇都是几十万人口、上百万人口，它已经达到中等、大城市（50万以上算大城市的话）的规模，你还说它是小城镇就不合适了。因此，我认为这个提法学术上来说是应该加以纠正的，至于政治上，习惯上媒体这么说，我们这么理解就好了。

　　主持人：据说城镇化是中国发明的。

　　华生：肯定是城市化。全世界都说城市化，城镇化既然文件已经提了，文件也是可以修改的，以后修改只是时间问题，城镇化只是个错误的提法，为什么这么说了？第一，全世界都说城市化，但是城市化里包括了小城镇的发展，西方漂亮的全是小城镇，小城镇很小的，我在英国生活了很多年，遍地都是小城镇，城市化包含了小城镇的存在。

　　主持人：但小城镇一定是依附于城市的？

　　华生：也不绝对，现在是市场经济，它肯定有经济中心，也是依附的。核心问题不在这儿。我的观点更深入一步，中国提城镇化正好损害了小城镇的发展，中国讲城镇化结果限制了镇的发展，适得其反。为什么呢？刚才蔡教授提了，我们有些镇发展得很大了，在国外就是个大城市、中等城市了，它还叫镇。我们的镇和市是个行政概念，是有级别的，如果是个市你就可以设多少个局，多少个编制，甚至连警察都有多少个，如果是镇就什么都没有。所以，镇再大也是一个科级单位，市再小也得至少是个处级单位，本来我今天要专门写一篇文章，我们的城镇化口号第一脱离了世界闻名的大道，没有必要，城市化里包括了城镇化，包括了小城镇，没有必要这么提。而且这个提法遏制了镇的发展。
　　这是我今天第一次在这儿说，我们城镇化的口号实际上帮了倒忙，限制住了这些乡镇的发展，所以这是第一个观点。
　　第二个观点，实际上我是赞成多元化发展的，但我们现在也要注意两个：
　　一是市场经济有规律的，从农村边远的中小城市向沿海地区发达、大中城市、城市圈移居，这是城市化的潮流，美国、日本、韩国所有成功的地方都是这个规律，中国能不能打破这个规律？这要实践检验。我怀疑也不太能打破，人家有这个规律以后，人家的镇仍然很发展，城镇依然很漂亮。
　　二是我们说的是协调发展，但实际上我们搞的是特大城市化，做的是特大城市化，我们喊的是这个口号，做的不是这个东西。为什么呢？你要想发展小城镇、中小城市，怎么做呢？就要把就业、投资、机关摆到哪儿，这样大家人就跟着去了，人家不讲城镇化，讲城市化，但美国政府不在大都市，纽约在一个中等城市华盛顿，澳大利亚政府不在悉尼，在堪培拉一个小城。世界上最牛的跨国公司总部都在小城镇上，很多世界著名的大学，，也都在小城镇上。所以，中国要真想搞，我认为搞什么都可以，标准的提法世界潮流在那儿，不用讨论，中国要真想搞就真做，如果你根本就不想做就先不要说了。

　　华生：又回到房价了，北京的房价当然会高了，不可能不高。

　　主持人：中央政府在这儿。

　　华生：这是一个原因。当时我和潘石屹、张欣夫妻俩好几年前聊天，因为张欣是我在剑桥大学的邻居，她说北京的房价将来要大涨，二零零几年的时候北京房价不怎么样，挺萧条的。我说为什么？他说奥运投资几千亿往里面投，这个房价一定要涨的。所以我们的房价全是我们自己大投资，大工程堆出来的，你要真想搞中小城镇很简单，大机关迁一部分到中小城镇去，大项目摆一部分到中小城镇去，大投资摆一部分去，这样人口自然就跟着去了，奥运摆在北京，世博摆在上海，亚运摆在广州，大运摆在深圳，马上迪斯尼几百亿投资到上海，那就是号召大家都到那儿去。投资去了以后，投资需要人去盖，需要建筑工人，需要就业，大家就往那儿涌，所以我觉得在这个问题上我们是要自己好好反思的，不在于提什么口号，说的和做的至少要一致。

　　主持人：赵总有什么补充吗？

　　赵华山：城镇化和城市化我还是同意“城市化”，城镇化概念不太清楚，第二中国城市化和工业化是紧密结合的，就是刚才两位老师说的这个问题，你不要担心城市都建在东南沿海，因为目前东南沿海经济比较发达，那边城市发展得比较快，过一段时间随着我们西部大开发，中部省份的崛起，那边的经济也慢慢地会繁荣起来，那边的城市群落也会慢慢地发展起来，城市化是依托于工业化的概念，当然包括你的政治中心和文化活动、旅游中心，三亚是旅游中心，这是很美丽的城市。你不要担心会集中在哪儿去。
　　另外刚才两位老师讲的我认为非常有道理，这实际上涉及到我们国家的政治体系，为什么虎门那么大的地方还叫镇，它是科级单位，不叫县。为什么那么多大项目进入大城市，北京、上海天天塞车，一下雨、一下雪就瘫痪，因为它的级别高。为什么不能放到青海去呢？道理是一样的，这就涉及到我们国家行政管理体系的问题。

　　主持人：三位老师说的都挺好，我查到一个数据给老师们的话做一个注解，我在百度上搜索到关于城市化的S型曲线变动是这么说的，从人口流动来看，当城市化率低于50%的时候，是以农村流入城市为主，而超过50%的时候是以小城市流入大城市为主，目前中国所谓城市化率官方公布的是46%左右，按这个数据来讲，我们农村流入城市这个过程都快要完了，要开始从小城市流入大城市的过程开始。未来我们是走城市化还是城镇化的路可能就比较清楚一些了。
　　最后，在这次访谈结束之前，我们希望每位嘉宾做一个总结性的发言，概括一下自己的观点，同时我希望做总结发言中间顺便回答我们一个问题，房地产的调控和城市化、保增长三者之间的关系怎么来解决，调控好房地产的同时解决好这三者之间的关系，下面请蔡教授先说。

　　蔡继明：在保证能向最低收入阶层能够提供保障性住房，给投资、投机人员留有一定空间的前提下，绝大多数住房应该作为商品房提供给消费者，这样房地产行业才能够健康地发展，促进城市化的进程，而城市化还是应该走以大城市为依托的道路。

　　华生：实际上我们中国处在城市化过程当中，这不用担心，某种意义上，真正拉动国民经济基础的是建筑业，不是房地产，房地产是因为后面有建筑，房地产就那么几个小姐在卖楼，能拉动什么，什么也不消耗，实际上是建筑业。建筑业要让水泥、钢筋，搞了建筑业之后要装修，涉及到化工等，拉动几十个产业，城市化，几亿人口要进城市，需要住房，需要基本建设和基础设施，所以经济增长是有保证的，没有问题的。在这个过程当中，因为是搞市场经济，只要制度框架是对的，房地产业就会蓬勃发展，因为它有前景在那里，现在暂时出现问题是我们制度上出现了差错。把它校正了之后，不要忘记根本，中国城市化刚刚进入加速期，还差得远，还要有五六亿人进城，这个需求确实够中国发展几十年。这个需求能不能正确反映在房地产市场上取决于我们的制度。拉动经济的不是那几个卖楼的人，是建房子、装修房子和围绕房子的所有基础设施，所以对这个经济增长我是有信心的。

　　赵华山：我觉得中国城市化的进程，因为中国这么大，城市化进程又这么快，又有这么多人突然一下子涌进城市，在这个过程中，我认为政府还是应该发挥解决城市化过程中的居民住房问题中发挥重要的作用，我还是建议大量建公租房、廉租房。作为房地产业，在城市化过程中也是一个非常重要的方面，但现在房地产业出了一些问题，我们应该好好反省一下，通过加强廉租房的建设，挤出需求，另外通过增加供给来规范房地产市场，两方面我觉得都非常重要。只有把这两个问题都解决好的时候，我们房地产业才能健康地发展，城市化的进程道路才是顺畅的。

　　主持人：非常感谢三位嘉宾的精彩发言，今天我们的讨论很热烈，围绕城镇化和房地产调控话题，各位嘉宾都发表了精彩的观点，进行了激烈的碰撞，我相信也能够给网友们带来一定的收获。谢谢三位嘉宾的参与，也谢谢网友的参与！
　　（结束）