今日观察文字稿-国土部抑制地价再出招
2010-12-21   作者:  来源:央视网
 
    解说:国土资源部抑制地价过快上涨再出招,《通知》为何会在此时发出?将会对房地产市场带来哪些影响?《今日观察》正在评论。
    主持人(王小丫):这里是正在播出的《今日观察》,欢迎各位的收看。日前,国土资源部发出《通知》,要求各地严格落实房地产监管和调控政策的措施,打击囤地、炒地、闲置土地等等违法违规的行为,坚持抑制少数城市地价过快上涨的趋势。国土资源部的这个《通知》会对房地产市场带来怎样的影响?其中哪些条文是值得我们关注的?今天我们将就此展开评论。
    两位评论员,一位是霍德明,一位是张鸿。同时请电视机前的观众也可以通过以下的几种方式来参与我们今天的讨论。
    那首先呢我们要来看一看,国土资源部发出的这个《通知》。
    解说:坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势,国土资源部19号晚发出《通知》,要求严格落实房地产监管和调控政策措施。国土资源部指出,近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高,引起社会广泛关注,地方各级国土资源主管部门要控制住房用地供应总量,把握供地节奏和时序,优化供地结构,调整供地方式,坚决抑制地价过快上涨,要严格落实已有政策规定,坚决打击囤地、炒地,闲置土地等违法违规行为,切实落实调控措施。
    《通知》强调,为完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房,中小套型普通商品住房,三类用地供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县,年底前不得出让大户高档商品住宅用地,严禁保障性住房用地改变用地性质,保障性住房用地改变用地性质搞商品房开发的必须依法没收违法所得,收回土地使用权,重新招拍挂出让,凡可能出现高价地的地区必须事前评估,采取有效措施,防止出现高价地,稳定市场预期,对招拍挂出让中,溢价率超过50%,成交总价或单价创历史新高的地块,市县国土资源主管部门要在成交确认书签订,或中标通知书发放后,两个工作日内按国土资源部规定,填写房地产用地交易异常情况并上报。
    主持人:首先要请问张鸿,你如何看待这个刚刚发出的这份《通知》,有哪些条文是你最为关注的?目前。
    张鸿:我的理解呢,这个《通知》就像是年底的一个强调,一次过去要求的一个重申,因为它只在前面引用了,今年曾经发过的两个文件,一个“34号”,一个“151号”文件,然后当整个的全文,《通知》的全文其实不是一个特别具体的那样的一些条款,措施,就像你说措施,因为如果它像《条例》一样那样的一个具体的措施的话,那一定罚则,就是我要求你干什么,如果你没干的话,最后我会告诉你,你将受到什么惩罚。
    主持人:就是奖惩很明晰。
    张鸿:对对对,但这里面我们没有看到,所以说它这里面具体的措施,其实在今年一系列的文件当中我们都能找到,只是在年底的时候,它要重申一下我们过去一再的要求,来调控整个的地价。
    主持人:那除了刚才张鸿说的,这是年底的一个类似于梳理和总结似的强调之外,为什么在这个时机出台这样,除了年底的因素之外,还有什么因素?
    霍德明:我注意到两个地方,第一个,现在已经差不多是年底了,它里面有提到,就是说如果说是你没有做好这次保障性住房,点点点这些事情了以后,那么在年底以前你不可以再出让这些土地,大户型的土地,现在离年底时间大概也就10来天了,第二点呢,我还注意到,这个国土资源部出这么一个《通知》的时候,时间上面是和前面,比如14号广西南宁、山东的青岛,大概也批了这个招拍挂的一些土地,这个价格也是蛮高的几十亿吧,16号呢广州也出现了20多亿这么一个土地拍卖的价格,三天以后呀,国土资源部就出这么一个《通知》,可以说非常及时的,我觉得在这个上面也算是给这个即将要发热的土地市场呀,给它浇点冷水,也未尝不是一件好事。
    主持人:那么我们就通过一个短片,一起来了解一下,最近的房地产的一些情况。
    解说:临近年末,土地市场收关大战再度升温,不少城市开发商拿地热情高涨,12月16号的下午,广州市房地产交易中心,三楼拍卖大厅的热烈气氛,与寒冷的天气形成了鲜明的对比,前来竞拍白云新城中心区四块土地的地产企业轮番叫价。
    竞拍人:88号15亿,77号15亿2千万。
    解说:最终保利地产以24亿的总价拍得了这个地块,楼面地价折合19632元每平方米,刷新单价新纪录,但这个纪录并未保持的太久,随后保利地产以10亿元的总价,夺得另一个地块,楼面地价折合20605元每平方米,最后三块住宅用地中的另一地块被中海地产以11.7亿元的总价拍得,折合楼面地价19971元每平方米,14号南宁市2010年度最后一场土地拍卖会也已热闹收关,三宗曾经流拍的土地共拍出21.4亿元的高总价,此前武汉市楼面地价日前也在创新高,一宗地块拍出了8754.6元每平方米的楼面价,刷新半个月前创下的纪录。
    一位业内人士感叹,不管政府拍多少地出来,都有人愿意抢。
    近期,很多楼盘客户量有所回升,依然居高不下的房价使得不少购房者结束观望再度进场,这在很大程度上增强了开发商房价上涨的预期,而出于对一两年后的面包更贵的担心,一些开发商不再观望果断出手,将土地视为抗通胀资源。
    严金明(中国人民大学土地规划中心主任):目前我们房价在大部分地方,特别是在一线城市是高位运行,在这种情况下,有些开发商他对未来房价预期比较大,所以他就敢于去拿地。
    解说:然而同样是应对年终供地的热潮,上海、重庆等地开发商拿地则显得较为谨慎。
    主持人:人们都说关于这个房地产市场,要解读很多矛盾,那么从这种矛盾的本身上来说,能解读出什么样的信息呢?
    张鸿:一个市场如果说特别火爆的话,它一定是供需出现了矛盾,就是供不应求了,今年其实一直以来,土地市场都很活跃,它最根本的原因是土地的供应满足不了日益增长的房地产投资的需求,你像比如说今年到11月份的时候,已经有两个城市开始进入到这个土地收入超千亿的这样一个俱乐部,北京和上海。北京今年初是公布一个巨大的供地计划,说要比去年翻一番还多,但是到上周的时候完成了78.84%,上海呢是增幅只有6%,就是土地的供应增幅只有6%,但是呢它的土地价格增幅达到60%多,就是那很多这个新进到这个商品房市场的这些买地的企业,当然就是见一个楼盘就买一个,见一块地就买一个,而且现在确实是市场上的钱太多了,你想想一幅画都动不动上亿,何况一块地。
    霍德明:很多人说土地价格的推高,于是造成了房价的推高,我觉得这个逻辑不对的,土地价格推高,加上房地产商他有适当的利润,这样才能够让房价推高,可是更确实的是,当这个房地产开发商,他在标这个土地的时候他就已经在预期,两年以后房子盖好大概房价是多少,他根据那个价格反算回来的。
    张鸿:房价预期,对。
    霍德明:换句话说是房价的预期,真正能够带动今天的土地的推高,当然这前提还是要说房价的预期对不对呀。
    主持人:但是从目前的情况来看的话,就是房地产商对于房价的预期还是充满了信心的。
    霍德明:他有信心肯定是的,但是咱们国家有政策的,咱们以前90年代,包括二十世纪初期的时候有很多烂尾楼啊,那个就是预期完全不对了,而且那个时候你还记得在烂尾楼的时候,很多房地产开发商就走了,一走了之啊,那也是表示其实土地的价格,它是和房价是连在一起。
    主持人:那么我们也注意到,最近一段时间调控房地产市场的一些措施呢,是不断地在出现,那么房地产市场调控的着力点应该放在什么地方?保障性住房应该如何来推进和加大推进的力度呢?稍候继续我们今天的评论。
    解说:土地市场出现新情况,如何确保保障房土地供应?下一步调控着力点应放在哪里?《今日观察》正在评论。
    主持人:好,欢迎各位继续关注,今天我们关注的是国土资源部,刚刚发出的一份《通知》,我注意到在这个《通知》当中呢,就强调要加强保障性住房建设用地相关的管理,同时要严禁保障性住房用地改变用地的性质,那么接下来呢,我们就要通过一个小片继续了解一下,我国对于保障住房推进的力度。
    解说:加大保障房供给,可谓今年调控的重中之重,住房和城乡建设部数据,截止到10月底,全国城镇保障性住房与棚户区改造已开工520万套,占年度开工计划580万套的90%,年底前将全部开工,年内将建成60%。一些热点地区,如北京、江苏等地,到11月底已完成全年保障房建设任务,一些地方建设规模已超过了年初的目标,地区供应方面,国土部今年保障性住房计划供地2.45万公顷,较上年实际出让面积大幅增长123%,棚改房用地计划3.66万公顷,中小套型商品房用地8.04万公顷,三项合计占住宅用地总量的76.6%。
    住房城乡建设部日前发布《通知》,2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套,近日北京、上海、重庆、西安等地,相继宣布明年公租房建设规模在今年的基础上大幅提高。
    鲁炳全(中国人民大学房地产研究中心):所以我认为说(目前)保障性住房的投资开发建设,是迎来历史以来最好时期,也是未来的五年重中之重。
    解说:《财经国家周刊》文章,援引专家的观点说,保障房正常的建设周期是两三年,也就是说2010年的580万套保障房大规模上市,形成有效供应的时间应该是2012年前后,这也意味着2011年的一千万套保障房大规模落地,至少要等到2013年左右。
    新华社文章说,如果保障房按时足量供应,楼市供应结构必然发生重大变化,将逐步解决低收入与中等偏低收入群体的住房难题,形成市场与保障两条腿走路的新格局,对稳定房价发挥越来越大的作用。
    人民网文章,在楼市调控的关键时期,一方面要继续坚持针对房地产市场的调控措施不动摇,另一方面要进一步加大保障性安居工程的建设力度,尤其是增加公共租赁房的建设规模,保障性安居工程的中长期建设规划也应尽快出台。
    主持人:关于这个《通知》呢大家也注意到了这一点,就是在《通知》当中就强调没有完成2010年保障性住房这个用地的这个任务的话,就不能再去出让这个大户型的建设,或者是商品房的建设,就不能拿去挪用去做这个了,那这是不是就意味其实对于保障性住房推进的力度还是加大了一些?
    张鸿:他这种惩罚本来就应该有,而且也算不上惩罚,还有11天这一年就过去了,就11天以后他又可以出售大户型那种地了,其实这都不是重点,重点的是我们不是想每年年底的时候我们来要追什么责,谁的责,要惩罚谁,而是在这一年的过程当中,能不能避免到年底的时候有70%没完成,所以这个过程在我看来非常简单,就是我们把整个一年的过程都给它变成公开、透明,因为公开也是一种力量,这样的话能让我们媒体人,能让普通的老百姓在这个区域里边待的老百姓可以随时上网能够看到说,我们现在三类用地,保障性用地、棚户区改造住房,还有中小户型普通商品房,这三类用地现在进展到什么程度了,那它是哪些城市?这些城市在我们持续关注的过程过程当中,它一定能够感受到这种压力,这种敦促。
    主持人:那么其实很多人对于这个保障性住房的建设呢,还是充满了期待的,那接下来这个保障性住房的路应该怎么样更好地走下去?
    霍德明:全国2008年才开始保障性住房的这个政策,也就是今年才不过两三年嘛,所以你刚才讲的透明度肯定还是要加强的,不过我大概算了一下,小片里也有提到,像2010年,今年保障性住房预计是580万套,而明年呢,预计是1000万套。
    主持人:翻了一番,差不多。
    霍德明:翻了一番,当然了以今年的例子来讲,大概580万套里面北京、江苏,现在都已经完成了,全国来讲大概也有70%以上都已经开工了,而甚至还有我看到一个报道他说60%都已经建成了,当然了,我们如果把它换成金额的话,保障性住房这一千万套,什么一个概念呢?一套以60平米来计算吧,60平米大概花个两千块钱一平米,肯定要的拆迁呀这些东西的,换句话说一户就是12万,12万,如果一千万的话就是一个万亿还多两千万,这个在全年土地征收,土地出让这个费用来讲全国也大概就是一个万亿多一点,所以如果说要达到在明年要有一千万保障性住房这么多户数,而预计比方说2012年或2013年一千万能完全建成的话,大概就跟2012年、2013年的这个全国商品房差不多的数字了,这个肯定对于全国房地产市场有很大的影响,而到底能不能达到,如果说是能够像今年跟2010年能够达到80%、90%的话,那相信将来房地产市场很会受到保障性住房这个政策,以它建好房子以后执行的情况,而我们可能房价上面就可以乐观一点。
    主持人:当把这个保障性住房指标完成以后,它其实就像跷跷板一样的,它起来以后这个,自然这个商品房的价格也就没有理由再往上升了。
    张鸿:它起来以后,商品房价格即使上升了也和普通人没有关系了。
    主持人:对,那也不会有这个市场了,或者有那么的一个市场,有那么的大卖点了,那好就这个问题呢,我们再来看一看其他的观众朋友,他们怎么理解。
    他说,“非常高兴看到国土资源部,开始向高房价的另一个主因高地价开炮了,但是仅仅凭一纸通知,来抑制地方政府出让土地来增加财政收入的热情,真的就能达到预想的效果吗?还要彻底地遏制高房价继续上涨的现状,首先呢还是应该从土地的招拍挂体制上来寻求变革。”
    好,现在呢我们接一段广告,广告之后我们来听一听特约评论员有怎样的观点和建议。
    主持人:好,接下来我们听一听特约评论员有怎样的观点和建议。
    陈国强(北京大学房地产研究所所长):明年要新增1000万套的保障房,从数量上来说规模上来说的确是非常可观的,对于大规模的推进住房保障当中一个非常关键的环节呢,是要求我们各地地方政府要在用地的供应上面,要有相应的保证,对于未来推进以公租房为主的保障性住房建设,我想一方面呢,当然是以地方政府出让相关的住房用地为主了,这个是主渠道,那么另外一方面也可以调动社会力量,比方说动员我们一些企事业单位,它利用自有的一些存量土地资源,怎么盘活这些存量土地资源,用于公租房的投资、建设,那么我觉得这个也是一个很重要的方面。
    叶剑平(中国人民大学土地管理系主任):因为从住房也好,土地供应也好,我们国家每个城市都有一个年度计划,那么这种计划一个是从数量上,第二个就要从空间上,空间上保障就是要根据城市规划、土地利用规划,包括城市的改造的计划等等,要具体的落实到哪一个片区,明年要怎么保障,具体的实施的一个方案都要拿出来,而不是简单的做一些数字游戏,政府要真正当担起保障性住房的责任,要因地制宜,按照自己的各地的特点、情况,保障的范围,做出有效的计划和相应的空间上的落实的一个实施的规划,然后就公示,让群众来监督。
    主持人:那我们这个节目快要结束的时候呢,我们也请两位评论员来支招,首先支一个招就是说对于规范房地产市场这个用地的出让的行为,两位有什么样的建议?
    张鸿:一个是令行禁止,一个是公开。它公开不是为了我们公开,而是告诉那些仍在囤地的那些机构,只有这样就是你的查处力度足够,能对他们产生震慑作用。
    霍德明:我倒觉得可能觉得最重要的是,当地方政府拿到这么一个土地出让金以后呀,基本上它是要和保障性住房能够挂钩在一起的,2007年这个住建部就已经谈到了70%的土地出让金,要用在保障性住房上面呀,当然了,我说如果说是从明年开始,明年有一千万套的保障性住房,就算它两年以后才能……
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