旺盛的自住需求与抗通胀的保值需求支撑沪上楼市回暖加速。昨日，来自中国房产信息集团公布的最新数据显示，11月上海新房供应量达到9698万平方米，环比回升30%，但是受到10月低供应的影响，成交量从10月的13191万平方米下滑到了9486万平方米，环比下滑28%。平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元平方米。

    成交量先抑后扬

　　从数据中不难发现，本轮楼市在10月第一周达到高点，10月4日-11日当周的成交量达到4257万平方米的年度最高水平，之后在限购限贷政策的影响下持续5周下滑，至11月8日-14日当周成交量仅1577万平方米。但是11月后两周大幅反弹到212万平方米和32万平方米的高位。记者查询网上房地产资料发现，11月上旬获批上市新建住宅项目中，一些楼盘的下旬成交面积较中旬增多，如中信虹港名庭、万顺水原墅、龙湖滟澜山艺墅等，增幅介于14%-34%。
　　同时，全市热点板块仍然主要集中在外围区域。本月宝山区连续第三个月领跑全市成交量，共成交136万平米。主力成交楼盘是位于淞南高境板块的“三湘海尚城”和位于罗泾板块的“海上御景苑”，取代了此前顾村、西城区等热点板块的楼盘。外围区域新盘供应量充足，大部分楼盘价格相对较低，是刚需购房者首选区域，成为近期支撑成交的主力。不过从近期的星河湾、金地天御等楼盘的热销来看，即使楼市降温，外围区域高端住宅同样也不乏市场关注度。

　　房价最高涨25%

　　在金九银十的楼市成交大幅攀升带动下，各大楼盘售楼处的价位在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府的及时调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，11月上半月的房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌。但随着成交量的重新回暖，部分楼盘房价又迅速回调。记者查询数据发现，如仅考虑曾在10年内有同类房源上市的17个项目，则仅有3个项目预售价格较前期下降，降幅集中在15%-35%；其余14个项目预售价格较前期提高，增幅集中在4%-25%之间。
    对此，中房信分析师薛建雄表示，10月以来的限贷限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用假离婚、借用身份证等方式化解而失效；楼市在通胀的推动下又重新回暖。从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。一旦12月下旬的成交量重现火爆，房价就会有再度反弹的可能。政府也将被迫采取今年1、4、9月以来的第四轮调控。

　　38楼盘延迟开盘

　　沿袭10月的楼盘“爽约”风，共有38个楼盘集体放了11月楼市的“鸽子”。来自上海搜房网数据监控中心截至11月30日统计，11月确定开盘住宅项目49个，环比10月减少125%，同比2009年11月下降41%。延迟开盘项目38个，环比10月减少28%，绝大多数将开盘时间延迟到年底。
　　数据显示，38个延期项目中，绝大多数项目将开盘时间延迟到12月，如奉贤区明城海湾新苑二期原计划在11月开盘，现预计在12月5日开盘推出308套公寓房；嘉定区秋霞坊预计12月10日开盘，推出200套左右公寓；崇明区融科托斯卡纳庄园则预计圣诞节前后推出114套别墅，总价预计200万元/套-250万元/套。
　　而其余项目的开盘日期则有着更多的不确定性，长泰东郊御园、明天华城等少数楼盘甚至将开盘日期推迟到了2011年。上海搜房网数据监控中心数据显示，明天华城二期将开盘时间延迟至2011年年初，届时推出65平方米起精致小户型；长泰东郊御园今年10月4日开盘推出44套联排别墅，该案预计在明年初加推。
    对此，业内人士分析认为，开发商推迟开盘的主要原因在于住宅交易量尚未降至冰点，持续性的政策压力却仍在左右着市场预期，这种压力显然还未对开发商造成巨大冲击，因为价格始终未见明显松动，但短暂的市场波动极易受到个案影响，造成成交起伏，这种“拉锯”状态对于整个市场而言并不十分有利。因此在购房者还是开发商，各自的内部心态都未形成一致性的情况下，部分开发商仍将保持观望态势。

　　境外房产投资需求渐旺
　　专家：抗通胀别把鸡蛋放一个篮子里

　　“某澳洲楼盘来沪推广，上海过去的看房团只有7个人，却一共买下了10套。”业内人士透露，近半年来，伴随着调控升级和通胀加剧，境外房产投资的需求越来越旺，境外项目也都偏爱来上海推广。
　　据上海中原地产官方微博介绍，中国购房者最喜爱的国家依次是加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国、德国，这些国家在中国大陆的房产推广也是不遗余力。在前不久的一个展会中，记者便频频见到海外房产投资中介的身影，加拿大、澳大利亚等国家的房产项目都有涉及。
　　要吸引境外人士前去投资置业，各国家地区房产市场频抛橄榄枝，各有优势。比如澳大利亚，黄金海岸是宣传热点，吸引眼球。更重要的是，境外投资者申请贷款不是难事，并且前十年只需要偿还利息，而非国内那样本金利息一起还，对于投资者来说，成本会降低很多。
    而近邻日本则是强调了租赁市场的良好行情，出租回报率高。据介绍，日本公寓的回报率根据地点和项目不同会有所差异，大都在4%-10%，而在上海、北京等地，回报率一般很难超过3%。记者看到中介楼盘信息中，大阪一栋1987年建造的7层住宅售价为2138万元人民币，满租时一年收入514万元人民币，回报率高达24%，并且代理公司还会负责招租。
　　“今年下半年境外房产投资明显多了。”知名房产专家蔡为民表示，要抵抗通胀，投资者不能把所有鸡蛋放在一个篮子里。其他类型的投资波动大，商业地产税费高，境外楼市成为投资热选十分正常。适逢国内又遭遇了史上最严厉政策，“五限令”强压楼市，部分投资者“有钱无房买”。再者，上海的房价已经处于高位，相比西方一些国家来说反而还高，让有的人产生了“不如去国外买房”的念头。
　　不过，境外投资房产，机会存在的同时也要面临额外的风险。税收政策、经济环境、房价波动、汇率变动等都是要考虑的风险因素，可能还要面对语言和人为障碍，找值得信赖的代理中介便格外重要。此外，境外置业实地考察所花费的成本很高，约有八成的海外购房者较为盲目，未有进行实地考察就出手购买。蔡为民还提醒，现在一些国家处于经济衰败期，失业率等问题可能会影响收益，不适合短线投资，投资者需做好长线持有的准备。