住房反向抵押贷款——以房养老，这个在中国还停留在纸上的金融产品再次引人关注。民政部副部长窦玉沛日前指出，“以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向。
　　住房反向抵押贷款，是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按期向投保人支付现金，直至投保人亡故，才将房屋收回。这相当于保险公司通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，也被称作“倒按揭”。
　　业内人士指出，住房反向抵押贷款对于解决养老问题有积极意义，目前推出住房反向抵押贷款的基本条件已经具备，需要有关部门和企业进一步推进。

　　发挥住房的“养老功能”

　　“我是在年轻时贷款买房，到60岁临近退休时就将房贷全部还清，然后我将该房屋的产权出售或抵押给银行，使用权则依然保留供给我正常生活居住，卖房或抵押房的钱财由银行每个月支付给我作生活费补贴。在整个养老的20年里，我去中国爬了长城，去法国吃了大餐，还到韩国做了整容，到美国逛了迪斯尼乐园，这都是我把房子抵押给银行，让房子给‘报销’的。”
　　中国老太太和美国老太太买房的故事曾经广为流传，其中美国老太太的生活方式让不少中国人感叹，而浙江大学经济学院教授柴效武讲述的这个“第三个老太太”的“以房养老”的故事也许让人更加觉得不可思议。
　　事实上，在美国和日本等国家，近年来大批老人通过“住房反向抵押贷款”实行“以房养老”，很好地解决了养老问题。据了解，美国参加住房反向抵押贷款的家庭2009年已经达到了110万户，而日本有30%的老人实现了“以房养老”。
　　随着中国进入老龄化社会，养老问题日益严峻。对于很多老年人来说，单靠社会养老金已经很难满足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和投资功能之外，养老功能往往被人们忽视。
　　柴效武认为，家庭拥有人力资产、货币金融资产和住房实物资产三大财富，晚年养老资源也分别包括儿女、票子和房子三种形式。用房产实现养老的重任，以部分地取代养儿防老和货币养老，有积极的意义。
　　幸福人寿董事长、中房集团理事长孟晓苏在接受《经济参考报》记者采访时说，住房反向抵押贷款主要针对的是有房没钱的老人，他们在国外被称为“住房富人，货币穷人”，而有钱有房的老人不需要为养老发愁，没房没钱的老人则应该由政府来承担养老责任。
　　不过，中国人千百年来的传统观念是“养儿防老”、“但存方寸地，留与子孙耕”。如果以房养老，房产最后不能留给子孙，这种养老方式无疑难以被人接受。孟晓苏指出，现在有的老人有多套房，还有很多老人属于没有子女的“丁克家庭”，他们愿意通过以房养老来避免“贫困地活着，富裕地死去”。

　　“房款”给付与预期寿命挂钩

　　在具体操作层面，住房反向抵押贷款具有很大的灵活性。孟晓苏介绍说，住房反向抵押贷款有近40种方式，非常个性化，比如老人可以搭配高额的医疗保险，可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金。
　　当然，百变不离其宗。柴效武认为运营住房反向抵押贷款的基本思路是：
　　第一，家庭成员在其工作时期，只要考虑通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，住宅可选择购买得较大较好一些，并拥有较高的升值潜力，然后于退休前还清贷款累计本息，取得该房屋的全部产权。
　　第二，在60岁或更高的年份退休养老时，将所居住房屋的产权抵押或出售给银行、保险公司等金融机构，房屋的使用权仍旧保留供整个养老生活期间继续居住，直到生命的终结或准备迁移、出售该住房为止。
　　第三，金融或保险机构在综合评估借款人或投保人的年龄、生命期望余值、房产当前价值及预计房主去世时房产价值变动等因素，按照约定的标准和方式，在整个贷款期间定期或根据客户需要一次性、随时性地给予所需要的钱财，供其养老补贴使用。
　　第四，房主去世后，用房产出售所得偿还贷款累计本息，其升值部分归抵押权人所有，或按照约定在双方之间予以合理分配。
　　柴效武指出，住房反向抵押贷款产品的定价与抵押住房价值的高低、老人预期寿命的长短和利率费率的高低有关。比如，某60岁老人有一套面积为90平方米的住房，目前市价为40万元。经过对该老年人拥有房产价值的评估，预期20年后房屋约折损12万元，附着土地预计的增值为20万元，纯增值8万元。利率以单利4%计算，保险公司扣除预支的贴现利息大致为45%，按照55%的给付比例，计算整个抵押房屋应给付的房款总额为26.4万元，再将这一给付总额分摊到该老年人的整个预期寿命中(假若以20年计算)，平均每年可得到现金1.32万元，每个月为1100元。
　　如果是在北京这样的高房价城市，按照孟晓苏的初步推算，拥有一套价值300万元至400万元房产的65岁男性老人，预期寿命为77岁，通过住房反向抵押贷款，每个月从保险公司拿到的养老金可以达到2万元。

　　反向抵押贷款条件基本具备

　　据了解，住房反向抵押贷款起源于荷兰，而运用最为完善、最具有代表性的是美国。在美国，由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。
　　早在2003年，就有业内人士建议在中国发展住房反向抵押贷款，北京、上海、广州等城市也相继提出要进行相关探索，但时至今日未见实质性进展。业内人士指出，推出住房反向抵押贷款已经没有了大的障碍，保险公司具备了操办住房反向抵押贷款的条件，但仍然顾虑重重。
　　房价波动风险，是保险公司现在难以吃下“定心丸”的一个重要原因。柴效武指出，老年人要用住房蕴含的价值养活自己，但房子蕴含的价值是个变量而非常量，经常会出现起伏不定。到该老年人死亡的那一天，这个房价的态势是会上升、下跌或仍呈现为大致持平，则是不大清楚。即使说该住房价值的上升是确切无疑，但上升的幅率会有多大，是50%、80%还是200%，同样难以判断。
　　孟晓苏认为，保险公司从2003年开始担心房价会下跌，结果是持续地翻倍地上涨，现在又开始担心未来的房价。土地增值是房价上涨的主要因素，由于土地是不会贬值的，保险公司不用担心房价下跌的风险。
　　保险公司普遍担忧的另一个问题是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
　　不过，孟晓苏认为，随着物权法的出台，这方面的障碍也已经消除了。据了解，物权法自2007年开始实施，规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期，这为开展反向抵押贷款奠定了产权法律基础。
　　柴效武告诉《经济参考报》记者，虽然住房反向抵押贷款对社会有很大的好处，但对于保险公司来说，推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。