编者按：现在的房地产就像一块充满美味的蛋糕，任何人都想冲上前来切上一块。国企、民企、外资，就连家电巨头也想要在地产界拥有一席之地!在一份调查中，被访的500家非地产类企业中，超过44%的企业计划未来在房地产市场分得一杯羹。大量资金涌入地产业都是冲着地产行业利润去的。

　　房地产依然是上市公司赚钱最快业务

　　□谢卫群

　　上半年在沪深两市上市公司营收增长前十名中，房地产公司占据半壁江山。房地产业依然是上市公司赚钱最快的业务。但其负债增长、现金流减少值得关注。

　　上半年业绩表现抢眼

　　沪深两市有130多家上市公司主业为房地产业，在趋紧的政策环境下，上市公司的业绩整体表现依然抢眼。
　　统计发现，在沪深两市上市公司营收增长前10名中，格力地产、世茂股份、滨江集团、电子城和阳光股份等5家房地产公司上榜，依然占据半壁江山。这表明，尽管政策调控趋紧，但相对于其他行业，房地产业仍然是上市公司赚钱最快的业务。
　　世茂股份今年上半年实现营业收入18.37亿元，同比增长371%。滨江集团的中报显示其上半年营业收入为8.77亿元，同比增长340.11%；实现归属于母公司所有者净利润2.5亿元，比上年增长 810.92%。
　　此外，还有不少龙头企业今年上半年也取得了不俗的业绩。上半年，招商地产实现净利润10.5亿元，同比增长高达115.71%。万科、保利虽然表现略差，但上半年净利润也分别达到28.12亿元、16.27亿元，同比分别增长11.41%、16.56%。
　　不过，另一些房地产上市公司日子却不好过。亿城股份与宜华地产近日公布的2010年半年报显示,两家房企业绩同比均大幅下滑。其中亿城股份上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为5723万元，同比下滑43.28%；宜华地产上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润仅502.34万元,同比下降83.67%。房地产企业暴利的时代好像正在转变。
　　“在同样的政策背景下，房地产企业表现的承受力完全不同。如何提升竞争力成为房地产上市公司的重大课题。”有专家分析。

　　现金流指标由正转负

　　房地产上市公司在保持增长的同时负债率不断高企，被挤出每股收益前20位排行榜的现象值得关注。
　　来自万得资讯的统计表明，以申万行业分类的135家房地产上市公司，总体资产负债率水平已达67.79%，较上年同期的63.94%上升了近4%，较2009年年底的65.03%也上升了2.76%。东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出，135家地产上市公司的借款达3317亿元，同比增长56.46%。
　　此外，上市房企的现金流指标也由正转负，郑闵钢表示，上半年上市房企的最大变化是资金流出加大。截至6月，上市房企的每股经营性现金流为-0.70 元，创近几年同期最大负值。有数据显示，上半年135家上市房企中有88家这一指标为负值，而去年同期只有43家公司这一指标为负。
　　“负债的增加与经营性现金流的减少，让房地产公司面临巨大的挑战，一旦银行利率有所调整，房企将受到巨大冲击，利润将大幅减少，已有的增长也将改变。”台湾中山大学会计学教授刘德明分析。
　　正因为面临这些担忧，上市房企的再融资计划纷纷搁浅。鉴于2010年第二季度以来国家有关房地产行业政策发生较大变化，世茂股份今年6月不得不撤销了已酝酿一年的定向增发不超过1.5亿股新股，筹资17亿元人民币(约合2.49亿美元)的计划。
　　有关报告指出，2005—2009年间，我国房地产行业的平均毛利润率30%左右。即便在遭受国际金融危机冲击的2009年，房地产行业却实现了“乾坤大逆转”。以万科为例，2009年公司实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%，经营指标全面超过2007年。
　　耐人寻味的是，由于房地产业暴利的存在，不少地方的房地产项目仍然是“摇钱树”，近年来上市公司在主营业务之外纷纷扎堆房地产市场。
　　不少上市公司通过非主营的房地产业务增加了效益。中报显示，阳光股份今年上半年业务收入25.6 亿元，同比上升251%，其中房地产销售收入占95%，商业物业租赁占4%。主要地产项目北京阳光上东C9区和天津万东项目于期内竣工。其中，阳光上东C9区贡献的11.5亿元占整个结算收入的近一半；天津万东项目贡献7亿元，占整体收入30%。
　　需要提醒的是，上市房企遭遇的问题，同样可能出现在其他上市公司的非主营房地产业务上。“上市公司不重自身的主营业务，而都转向来钱快的房地产业务，这是一种资源和资金的扭曲和错配，也增加了房地产市场的泡沬。短期看，上市公司的财务报表好看了，但是，从长远看会削弱上市公司的竞争力，对企业股民不利。”刘德明说。

    浙江企业：投入不到1亿元，两年利润1亿多元

　　□顾春

　　“近几年，企业资金投向房地产已经成为常态，几乎各个企业都在投，区别只在规模大小。毕竟来钱太容易了。企业天生就有逐利性，既然做房地产最赚钱，那就无法要求企业退出房地产业。”一位上市公司董事长坦率地说。
　　这是一家以纺织起家的企业，多年来，做出了品牌，做出了规模。但近年来，企业把很大的精力投进了房地产开发当中。“现实是，存款实际上负利率，同时货币供应充沛。这样的情况下，老百姓只能依靠购买房产来实现货币的保值，这才导致了房地产价格居高不下。只有宏观政策加力，才能转变企业拼命投资房地产的趋势。”
　　这位董事长认为，当纺织主业做到一定时期后，企业的发展瓶颈随之而现。外贸出口形势越来越紧，不能进一步扩大规模，利润逐年下降，要继续发展非常困难；节能减排的要求越来越高，几条生产线由于戴上了“高消耗”帽子，面临搬迁。现实摆在面前：要么转产，要么萎缩。
　　这家有百年历史的纺织服装企业大步迈入楼市，原因有二：其一，企业多年来积累了良好的社会信誉，与当地政府建立了良好关系，政府屡次表示希望这个企业参与房地产开发建设。其二，股市融资量大，银行也屡屡上门联系主动放贷，资金非常宽裕。
　　几年下来，现实更证明了企业选择的正确。在近期公布的中报当中，这家企业的房地产利润已经远远超过了来自主业的利润，房地产开发已经成为这家企业最重要的利润来源。
　　这是浙江宁波一家生产高档汽车配件的企业，客户基本涵盖所有大中汽车企业，并在美国开设了汽配连锁店，利润和产品竞争力都相当不错。
　　2006年这家企业开始“试水”房地产，事出偶然。“一个企业家朋友反复动员我们去做房地产，一起参与开发，一开始抱着帮他们解决资金的心态，进入这个行业。一个不大的楼盘开发下来，我才发现利润太惊人了，投入不到1亿元，两年后利润有1亿多元！企业再努力，再怎么辛苦经营都达不到这样的利润率。做房地产，利润来得太容易了。我们不把这个当主业，但这实在是一个很好的利润增长点。”该企业负责人说。
　　楼市丰厚的利润诱惑着一些本来没有开发房地产打算的企业，让他们进退两难。
　　“我们企业成立以来，一直以创新闻名。过去几年，产值基本能每年翻一番，直到2008年国际金融危机出现。”浙江省绍兴市一家上市企业老总说，“企业分心做别的，会在资金链上、经营上造成影响。但现在我们又陷入了矛盾之中，制造业利润薄、创新风险大，如果有另外一块经营业务能够提供丰厚利润，我们没有理由不去做。多条腿走路也没有什么不好。”他说。
　　创新风险大是这位老总最大的苦恼。他们为了试验一个增压器，曾经花了3年时间，投资6000多万元。“一直在创新，但风险非常大。就像那6000多万元，并非一定能出结果，万一出不来，这笔资金就泡汤了，但若投入房地产，不但能大大降低风险，而且可以收获丰厚利润。”
　　2008年前，这家企业看到身边的企业纷纷投资房地产收获颇丰，挡不住诱惑，成立了项目部准备进军房地产。但金融危机蔓延之时，由于资金紧张他们便收缩战线专心做主业。如今，随着企业资金状况的好转，这家企业又开始为要不要投资楼市而苦恼了。

    吸金魔力诱使家电巨头纷纷进军房地产

　　□刘宁

　　近日，海尔、海信等家电巨头纷纷进军房地产的消息成为媒体关注的焦点，从而引起了广泛的热议。
　　现在的房地产就像一块充满利益的大蛋糕，任何人都想冲上前来分一杯羹。国企、民企、外资，就连家电巨头也想要在地产界拥有一席之地!
　　在青岛举办的住交会上，海尔、海信的房产公司引起了媒体的关注，从而家电巨头纷纷进军房地产市场成为了人们关注的焦点。
　　国内的家电集团早已成立房地产公司，并已运作多年!如海尔、美的、格力、海信等分别在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地产公司!
　　据报道，一年两次的青岛住交会日前闭幕，疑似回暖的楼市迎来了15万前来看房的人。在房产展会的显著位置，人们发现了两个家电大颚的身影——海信和海尔，都是以地产品牌前来参展。其中，海信推出的新楼盘有13个，海尔14个，而且项目遍布全国。
　　海尔地产集团成立于2002年4月，是海尔旗下专业从事房地产投资开发和经营的企业;海信房地产股份有限公司成立于1995年6月，当时海信集团企业改制，为了解决一部分职工的转岗就业的问题，海信集团成立了地产公司。
　　8月7日，TCL集团发布董事会公告，公司与万通实业于2010年7月30日签署了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，双方将结合在房地产开发及工业地产储备方面的优势，进一步加强在工业地产领域的合作。
　　可以发现，TCL集团早起有意进军地产业，首先先后成立了惠州TCL房地产开发有限公司和深圳市TCL房地产有限公司奠定基础，开发TCL翠园、TCL?雅园在内的商业地产项目获利。
　　除TCL之外，7月5日， 家电巨头康佳以成交价3.42亿竞得昆山市周庄镇全旺路南侧地块，这块地用途为旅游设施及商住用地，康佳表示，公司将在该地块进行房地产及商业等配套产业开发。
　　如今，国内几大家电巨头均在地产业上有所动作，实际几乎早已试水，并且打出一片天地。
　　海尔地产集团成立于2002年4月，目前海尔地产集团拥有多个房地产开发子公司，投资和开放项目也从青岛逐步拓展到济南、重庆、苏州等国内多个城市。海信房地产成立于1995年6月，业务主要在山东省内遍及青岛、济南城市。
　　除了海尔，美的、格力、海信等分别在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地产公司，康佳、春兰、TCL等家电巨头也在房地产市场早已开始布局，并且已经在资本市场打拼多年。长虹集团更是已经将房地产列为与电子电器、军工并列的三大产业板块之一。
　　家电企业早已纷纷投身地产业，吸金成为永久不衰的话题，然而地产究竟有何种魔力诱使家电巨头纷纷以重金涉险。
　　在一份调查中，被访的500家非地产类企业中，超过44%的企业计划未来在房地产市场分得一杯羹。大量资金涌入地产业都是冲着地产行业的利润去的。
　　查阅数据报表，大多数房地产的年度净利润，几乎超越家电龙头企业一倍以上。而家电半身的利润微薄，无法满足企业扩张甚至生存的需求，正是地产前几年带来的巨额暴利蛋糕诱惑，靠家电起家的企业开始大批量地进军地产行业。
　　家电资深观察家刘步尘表示：“三、五年前，家电企业本身盈利状况不是很好，平均毛利不到10%，做出投资地产、证券的选择。中国地产较为繁荣，高利诱惑是主要原因。”
　　目前，从家电构成来看，彩电毛利较低，成本较高，加上上半年库存折旧，各种成本费用加起来上升到8%-12%，空调毛利相对较高达到15%-20%，格力、美的等空调毛利甚至达到25%-30%。冰箱的利润率在25%左右，家电下乡将价格抬高。洗衣机利润率介入空调和冰箱之间。上半年，以彩电为主盈利状况不佳，白电的盈利较好。
　　“利润率较低，地产繁荣高利成为诱惑。”家电业专家、帕勒咨询公司资深董事罗清启接受记者采访时表示。
　　虽然家电巨头再地产界的业绩会给家电业务带来不小的助力，但从当前的形式断电家电企业“制造业加地产”的模式还为时尚早。
　　相对于主业家电产品，房地产的循环周期较长，风险拉高会不会让双赢变成双输，是这些家电巨头们必须正视的问题。
　　诚然，零售业短期现金流量大而利润较薄，房地产资金周转时间长而利润丰厚，各类制造零售公司实际上近年来均在混搭地产业务提升业绩。其中有单纯看重其暴利而为闲置资金找出路，也有普钢、纺织等传统落后产能借此转型，更多的还是依靠联动效应提升业绩。
　　中国的企业家为什么对实业失去兴趣?知名财经作家马光远认为：首先，宏观环境和产业政策使得民间资本无法进入一些产业领域。目前民间资本在电力、热力的生产和供应业中只占13.6%，在金融业只占9.6%，在交通运输、仓储和邮政业只占7.5%，在水利、环境和公共设施管理业只占6.6%，至于在石油、电信、铁路等领域，所占比例几乎可以忽略不计，而一些地方政府以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等领域，使大量的民间资本难寻出路。即使一些做得相当不错的实业家，如汇源果汁等，因为环境因素都急于退出实业，鲜有做百年老店的打算的。
　　其次，中国楼市和股市的不理性使得到处蔓延着急功近利的歪风邪气，民间资本、国有资本和外资都争先恐后进入房地产业，在房价暴涨的情况下，在房地产上一个月的收益都远高于辛辛苦苦做实业一年的收益，做实业成了最没出息的选择。以127家中央企业为例，除了16家是国资委“钦定”的以房地产为主业的，还有78家主业并非房地产的亦杀入了此行业，也就是说，央企从事房地产的企业比例达到了73%。