房价“面粉贵过面包”辩
    2010-06-23    作者:孙勇    来源:证券时报

    面粉是原料,面包是成品,作为成品的面包除了包含面粉外,还包含将面粉制作成面包的人工以及佐料等成本,因此,面包贵过面粉理所当然,反之,则违背经济学原理和人们的日常生活经验。
  但凡事总有例外,在某些特殊的情况下,也会出现“面粉贵过面包”的现象。这些特殊的情况包括:
  第一,为了打压竞争对手,扩大市场份额,卖家故意压低价格,亏本卖出面包。
  第二,由于口味不佳、缺少竞争力或面临霉变等原因,面包滞销,出于防止亏损扩大和减少库存产品的目的,卖家选择甩卖面包。
  第三,面包店要转行了,卖家为了尽快清空库存产品,不计成本地将在售面包斩仓。
  需要指出的是,在以上三种情况中,作为价格比较双方的面包和面粉,应是同一品牌或品种,即,A品种或品牌的面包,只能和A品种或品牌的面粉进行价格比较。如果拿A品种或品牌的面包,和B品种或品牌的面粉进行价格比较,就会乱了套:这种缺乏统一逻辑起点的比较,是一种错位的混乱的比较,其比较结论对于生产或购买面包并无多大参考价值。比如,拿一块世界名牌布料,和一件非品牌的普通成衣制成品相比,从而得出“衣料贵过衣服”的结论,就没有什么意义。
  最近两年,房地产评论很是流行借用“面粉贵过面包”来说事。据笔者观察归纳,房地产评论中所谓的“面粉贵过面包”,是指这样一种情形:某地块招标大热,导致该地块最终拍出的价格,超过了该地块附近已建成楼盘的价格。
  仔细推敲起来,在上述情形下得出“面粉贵过面包”的结论,失之偏颇。因为,竞标拍得的地块是A,而该地块附近已建成的楼盘是B,两者品类不同,没有比较方法论上的共同逻辑起点。如果要比,也只能将A地块的拍卖价格,和在A地块上建成的楼盘的价格进行比较,倘若前者比后者高,才能得出“面粉贵过面包”的结论。而实际上,这种情况目前似乎还没有发生。一个明显的事实是:开发商近两年通过高价竞标获得的土地,很多还没有完成房地产开发,即“面粉”有了,但对应的“面包”还没有做好,既然如此,所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。站在理性的角度,我们甚至要承认这样一种可能:土地固然拍出天价,但将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵,从而让开发商有利可图。
  那么,房地产市场中会不会产生“面粉贵过面包”的现象呢?从理论上讲,完全有这个可能。比如,政府宏观调控手段严厉,房地产市场供过于求,开发商之间竞争激烈,投机炒房之风式微,等等,都有可能导致开发商以低于获取土地的价格,亏本抛售在该土地上建成的楼盘(从这一点看,“面粉贵过面包”对于购房者而言,实际上是一件好事,也有利于刺破土地的价格泡沫)。不过,在城市人口激增、住房刚性需求旺盛、土地财政尚未根治、住房保障体系有待完备的中国,还看不到开发商亏本抛售楼盘的迹象。
  目前,“面粉贵过面包”的说法在房地产评论中大行其道,反映了国人不满“地王”频出、希望遏制房价过快上涨的心理,然而,寄望用这种似是而非的说辞,给高烧的房地产降温,并不会收到任何实效。无论你多么痛恨房价飙升,你在抨击房地产开发商的时候,首先得承认他们是一个理性的、精明的逐利群体,绝不会轻易做那种让你一眼就看穿的愚蠢的买卖,而你将“面粉贵过面包”的评论泼向房地产开发商的时候,既贬低了自己的智商,也会换来开发商不屑于接招的嘲弄。
  当然,如果将来有一天,中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面包”(即在售楼盘的价格,低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格)的现象,那可能意味着房地产泡沫破灭的开始,也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。这倒恰恰是大多数人期待看到的局面。

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