加压遏制房价还有很大空间
    2010-05-18    作者:马光远    来源:广州日报

    决定未来房价的因素是政策的执行力而非现金流。从未来政策的空间而言,有三个因素给政策的执行力提供了很大的空间。
    回顾房产新政一个月以来市场的变化,有三个特点值得关注:一是成交量锐减:比如,北京交易量和去年同期比较,下降幅度高达53.3%,和新政出台前一个月环比,亦大跌近40%,而广州在新政出台之后签约量同比下降了60%多;二是价格坚挺,尽管成交量锐减,但一线城市的价格无论同比还是环比,并没有出现明显的松动。比如,4月份,北京房屋销售价格同比上涨14.7%,这已经是连续10个月涨幅扩大;其三,各种解读政策的版本满天飞,开发商和政策博弈的心态跃然。
    实事求是而言,以“国十条”为代表的房地产新政,以打击投资、投机等不合理的需求为切入点,以大幅度提高二套房贷首付比例和利率为手段,以坚决遏制部分城市的房价过快上涨为基本政策目标,在短短的一个月时间内,基本扭转了房地产市场的预期:在新政出台之前,由于房价的疯涨,绝大多数人形成了房价会继续疯涨的预期,引发了恐慌性的购房需求,一个月后,这种不理性的预期得到了有力的扭转。根据各大媒体的调查,认为房价会继续疯涨的比例已大大降低。这意味着房地产新政已初见成效,预期的扭转为下一步房价的合理回归打下了一个较好的基础。
    特别是我们看到,继恒大地产5月5日宣布打折以来,作为房地产龙头的万科亦举起了促销大旗,坚挺的价格出现了松动迹象。但很多人担心,万科的降价举动将不会引发2008年的“带头效应”,因为2008年时房地产企业资金链普遍紧张,万科的降价成为压垮开发商心理防线的最后一根稻草,而在今年开发商现金普遍丰盈的情况下,足以让开发商扛一年之久,所以,期待出现2008年那样的降价潮不现实。
    事实并非如此,目前的房地产市场,量缩已是不争的事实,而量缩是否引发价跌,取决于三大因素:其一,是政策的执行力,历史教训昭示,政策如果没有执行力,价格下跌就是幻想;其二,开发商的现金情况;其三,竞争对手的价格策略。在笔者看来,决定未来房价的因素是政策的执行力而非现金流。而从未来政策的空间而言,有三个因素给政策的执行力提供了很大的空间:
    一是一季度中国经济增长了11.9%,这意味着在遏制房价时,经济增长不会跌破政策底线;二是对地方财政的影响,前不久国家发改委的官员公开表示,地方政府的债务风险并不大,暗示着房地产新政不会受地方债务加剧的要挟;其三,目前房地产依然是暴利行业,即使房价下跌30%,房地产暴利的属性不会改变,这一点非常重要。这意味着,在房价下跌30%的情况下,开发商不会压缩投资,因为其利润空间依旧宽广。这三点理由,足以给政策持续加压、迫使房价理性回归提供足够的保障。如果说开发商手里足额的现金是最大障碍的话,这其实只是个静态的理解,现金流必须动态予以判断。不可否认,开发商手里的现金的确比2008年的时候要充裕,但应当看到,在国家基本关闭了开发商的信贷融资和股权融资的情况下,70%以上的负债比例让开发商的资金状况并没有显示的那么良好,以万科为例,2009年底现金流虽然高达230亿元,但其负债却高达990多亿元,一旦国家继续收紧,现金流很快吃紧。
    笔者最担心两点:一是在数据混乱的情况下,开发商唱“苦肉计”,以房价暴跌的虚假数据为政策减压;二是某些地方政府执行不力,房地产新政一月以来,大多数地方政府至今仍未出台实施细则。既然“国十条”明确,控制房价不力的地方要追责,那就从督促地方政府尽快出台细则追起吧。

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