预售房制度到底怎么了
    2010-02-02    作者:韩小璐    来源:北京青年报

    最近,广西拟选择南宁试点取消商品房预售制度的消息引发社会广泛关注。在近几年全国“两会”上,数位人大代表和政协委员多次建议取消该制度。第九届、十届全国人大代表洪可柱认为,当前应抓住保障性住房大规模推进的良好契机,逐步取消商品房预售制度。(2月1日《第一财经日报》)

  上世纪80年代房地产市场起步之时,由于资金严重短缺,内地借鉴香港出售“楼花”的经验,引进了商品房预售制度。然而近年来,这一制度越来越受到人们的质疑。按照研究人士的总结,这种“先给钱后办事”的制度弊端有三:一是有开发商收了钱不盖楼,或者形成“烂尾楼”;二是盖了楼不给办房产证;三是楼房建设质量难以保证。预售房制度攸关民生问题,的确到了必须予以根治的时候。
  经济学上对这类问题早有研究,一般认为是契约的“道德风险”问题。“道德风险”是指在买卖双方订立合同之后,一方利用合同的不完善进行损害对方利益的行为。对这样的问题,经济学上也有现成的办法:加强监管,严格奖惩,引入第三方。国外及港台预售房制度的良性运行,就是以上述三个原则为基础的。
  相比之下,我国的相关文件大多只列出“禁止”如何如何、“不准”如何如何,却缺乏违法违规行为的具体界定标准和可操作性的惩罚内容,很难起到让不法者望而生畏的作用。此外,不少消费者在签订合同时更缺乏专业咨询机构的指导,很容易给不法者以可乘之机。因此,“预售房”问题不是制度本身造成的,而是法制和社会建设与经济发展不协调的结果。
  预售房制度的问题为我们敲响了警钟。应当看到,采取将其连根拔除的办法是治标不治本的,如果每每出现问题就“取消”了事,更多的改革只怕最终都要走上不归之路。政府不应把政策制定当作简单的是非选择题,而要充分认识其复杂性和系统性,完善相关政策,加快培育适应市场化发展的法制社会土壤,尽快形成社会主义市场经济永续发展的良性环境。

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