别拿房价下跌“绑架”紧缩政策
    2008-07-09    王栋琳    来源:中国证券报

    今年以来,全国楼市成交低迷,房地产业资金紧张,部分地区房价下跌。对此,有专家呼吁政府为紧缩政策“松绑”以“救市”。房价下跌真的能“绑架”紧缩政策吗?恐怕未必。

    首先应该弄清楚几个问题。
    一是目前房价下跌的“灾情”究竟有多严重?不妨来看一组最新数据——深圳5月住宅均价比去年10月的高点下降30%左右,6月房价止跌;上海住宅价格上半年上涨了7.26%,比去年下半年涨幅趋缓,但仍在高位上温和上行;5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%;招商证券统计,上半年重点城市的成交量总体上出现了30%以上的降幅。
    以上数据显示,成交低迷仍是目前楼市最大特征,但房价下跌仅限于部分地区和时段。多数地区房价仍在缓慢上涨或盘整中。由此看来,作出全国房价暴跌之类的判断与事实差之千里。
    二是房地产业会不会崩盘?毋庸置疑,今年地产业总体面临利润增速下滑的局面,但主要压力不是来自房价下跌,而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底,销售缩量是由于前期市场泡沫过大,打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程,并非行业“末日”即将来临。
    万科6月销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。分析师指出,这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况,但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看,房地产业上市公司预增家数占比超过六成,预计利润增速多在50%以上。
    至于资金紧张的情况,并非房地产业所独有,所有行业都面临紧信贷政策的影响。虽然房地产业负债率较高,但其利润率也高,2007年房地产业毛利率在A股市场所有行业中排第一。分析师认为,那些去年高价拿地、今年销售不佳的房地产公司资金压力更大,这显然是由企业经营策略决定的。 
    此外,房地产业在“大洗牌”中也并非无所作为。日本、香港、美国的经验证明,在房价下跌30%-90%的同时,大地产商可以抓住机会兼并中小同行,更可以趁机压低地价、降低成本,从源头上挤出泡沫。
    三是银行受到的冲击有多大?支持“救市”的专家多认为,楼市崩盘是银行和政府不能承受之“重”,主张为地产信贷和个人房贷“松绑”。
    银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过,这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候,放松房贷只能激励投资性购房,而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险,与次贷危机产生的机制是完全一样的。
    目前,银行业的利润和资产质量情况仍是良好的,没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%,其中4家超过100%。
    这样看来,幻想房价下跌以“逼迫”紧缩政策放松的想法过于天真。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业,也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变,取决于整个经济增长的态势,更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前,放松紧缩政策只会刺激信贷,加速货币供应量增加,从而带来更高的通胀风险。

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